Neues Bauprojekt, wem gehört 30 KWp Anlage: Eigenverbrauch optimieren, Arztpraxis, Immobilien-Gesellschaft, 4 Mietwohnungen

  • Guten Tag,


    im Herbst beginnen wir den Bau eines Praxis-Neubau in Baden-Württemberg 750 qm mit darüber liegend 4 Mietwohnungen (ca. 600 qm) im KFW55 Standard.

    Wärmeerzeugung mit Luft-Wärme-Pumpe (Geothermie vor Ort nicht sinnvoll mgl. aus rechtlichen Gründen/ Erdkollektor zu wenig Platz), Lüftungsanlage.

    Praxis hat ca. 30 PCs+Monitore tagsüber laufen (also ca. 3000 Watt), Lüftungsanlage tags stark eingestellt, im Sommer Einbindung einer Klimaanlage in das Lüftungs-System, Wärmepumpe überwiegend tags, Licht. 2 Praxis-Kühlschränke, Aufzug, Server, Gesamt-Stromverbrauch für mich schwer einschätzbar - im Sommer sicherlich Überschuss, in Übergangszeiten geht es evtl. auf, im Winter sicherlich Zukauf an Strom.


    Steuerrechtlicher Überbau:

    Räume der Arztpraxis gehört 2 Ehefrauen als Immobiliengesellschaft.

    Arztpraxis mietet die Räume bei der Immobiliengesellschaft der Ehefrauen über langfristigen Mietvertrag

    2 Wohnungen gehören Arzt 1 und werden vermietet.

    2 Wohnungen gehören Arzt 2 und werden vermietet.

    Auf dem Parkplatz können für die Ärzte (Praxis-Auto), Mieter und theoretisch Praxis-Mitarbeiter KFZ-Ladeplätze geschaffen werden.

    Da das ganze Gebäude den 2 Ärzten und 2 Ehefrauen gehört ist prinzipiell egal wer die Photovoltaik bezahlt und betreibt, da sowieso (außer bei Scheidung) alles in den 2 Familien bleibt. Es soll ein einfaches Modell unter maximaler Ausnutzung von Eigenverbrauch, geringen Steuerabgaben und wenig steuerlichem Aufwand (wenn mgl. Vermeidung weiterer Gesellschaftsgründung,...) favorisiert werden.


    Anlage: Süd-Ausrichtung, ca. 30 KWp

    Da die Praxis tags sehr viel Strom verbraucht ist die Idee, dass die Photovoltaik Anlage der Praxis gehört.

    Nachteil: Wenn die Praxis überschüssigen Strom verkauft wird das ganze Praxis-Gewerbe "infiziert" und alle Usätze werden umsatzsteuerpflichtig, Überschüsse zu verkaufen geht also gar nicht.


    Meine Idee wäre die Photovoltaik-Anlage aufzuteilen:

    Z.b. 10-20 KW gehören der Praxis --> Läuft komplett im Eigennutzungs-Modus, Überschüsse gehen im Sommer in ??

    Rest gehört je den Ärzten und wird an Mieter verkauft/ kostenlos zur Verfügung gestellt und Miete höher angesetzt?


    Frage:

    Ideen wem die Anlage gehören soll? Steuerrechtliche Konstruktion?

    Ist in dem Fall doch ausnahmsweise ein Speicher sinnvoll zur Eigenstrom-Nutzung ? - Zumindest wäre für die Praxis ein Strom-Notfall-Betrieb einzelner Rechner und einer Wasserpumpe (für einen Tiefhof bei Starkregen) nicht von Nachteil wenn der Speicher hierfür aufgerüstet wird und in ein Notstrom-Netz eingebunden wird (wäre einen gewissen Mehrpreis wert).



    Ich freue mich auf Eure Beiträge, da der Steuerberater außer dem Vorschlag für die Photovoltaik eine weitere Gesellschaft zu gründen leider nicht viel beitragen konnte.

  • Nachteil: Wenn die Praxis überschüssigen Strom verkauft wird das ganze Praxis-Gewerbe "infiziert" und alle Usätze werden umsatzsteuerpflichtig, Überschüsse zu verkaufen geht also gar nicht.

    Geanu, deshalb wird wohl auch jeder davon abraten die PV irgendwie in die Praxis zu integrieren, auch nicht teilweise.


    Steuerberater .... nicht viel beitragen konnte.

    Sucht euch einen neuen, wenn er keine Ahnung davon hat - für alles weitere - ich bin auch keiner und teile nur meine Gedanken dazu mit.

    KFW55

    Warum nicht besser?

    Immobiliengesellschaft

    Da merkt man, daß ich kein Fachmensch bin - ist die Vermietung an Freiberufler und damit die ganze Gesellschaft gewerblich? Dann wäre die PV da imo wunderbar aufgehoben. Sonst kommt wohl auch da die gewerbliche Infizierung und dann sehe ich keinen Weg, der an einer neuen Firma vorbeiführt (bei der dann schon völlig egal ist, wem die gehört so lang es kein Freiberufler ist), weil man halt mal mit PV ein Gewerbe hat.

    An der EEG-Umlage für den vor Ort verbrauchten Strom führt dann kein Weg vorbei, das dürfte aber das geringere Übel sein. Mieterstrom nach EEG geht wohl nicht, weil der Wohnraumanteil zu klein ist, aber man lese dazu mal Mieterstrom oder Strom an Mieter


    edit: wer auch immer der Betreiber werden wird (außer es wäre die Gesellschaft, der auch das Haus gehört), bekommt selbstverständlich eine erstrangige Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, der Notar sollte 2021 wissen, was da zu regeln ist.

  • Danke, wenn der Eigenverbrauch nicht so entscheidend ist würde die Immobilien Gesellschaft (Ehefrauen) die Anlage besitzen. Da denen auch 60% vom Gebäude gehören und eine Bilanz erstellt werden muss wäre es so wohl das einfachste Konstrukt. Mal schauen ob weitere Ideen und Anmerkungen kommen.

  • Nach RS mit unserem Steuerberater würde die Immobilienverwaltende Gesellschaft durch Besitz einer Photovoltaik Anlage eine Gewerbebetrieb werden, was steuerlich Nachteile mit sich bringt (zB Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren mit Gewinn wären Steuern fällig,). Somit sollte möglichst eine weitere Gesellschaft gegründet werden für die Photovoltaik

  • Auch ich empfehle in diesem Fall dringend eine kompetente professionelle steuerliche Beratung!

    Bei dem erwähnten hohen Eigenverbrauch wäre die Praxis natürlich schon idealerweise der Eigentümer der PV. Das Risiko der gewerblichen Infektion (bzw. Abfärbung) wurde ja schon erkannt. Noch zum besseren Verständnis: Welche Rechtsform bekommt die Praxis? Vermutlich wird es eine GbR der beteiligten Ärzte?


    Möglicherweise gibt es eine Bagatellgrenze, welche in diesem Fall nicht erreicht werden dürfte. Mehr Infos dazu finden sich hier: Link

    63 x Heckert NeMo 300-60M an Fronius SYMO 17.5-3-M seit 04/2018 - Ausrichtung SSW, DN 28°

  • Ja wir sind eine GbR, die Bagatellgrenze liege bei ca. 24. 000 Euro, wobei wir mit Ernährungsberatung/IGEL Leistungen hier kein Risiko eingehen wollen.

    Macht es keinen Sinn evtl. Ca 10 kwp ausschließlich zur Eigennutzung ohne Einspeisung für die Grundlast auf die Praxis zu erstellen als 'separate' Anlage?


    Würde es für die Mieter noch hilfreich sein, dass man für jede der 4 Wohnungen baulich 2 Module als plug and play Lösung als Terrassen/Balkon Geländer plant?

  • Ja wir sind eine GbR, die Bagatellgrenze liege bei ca. 24. 000 Euro, wobei wir mit Ernährungsberatung/IGEL Leistungen hier kein Risiko eingehen wollen.

    Das Abfärberisiko bzgl. Ernährungsberatung/IGEL Leistung wurde dann vermutlich schon geprüft und bestätigt? Überrascht mich aber eigentlich. Solange ein Arzt das erbringt sollte das doch eigentlich immer noch eine "Heilbehandlung" sein. Oder bietet ihr zusätzlich den Patienten die Mittelchen auch gleich zum Kauf an?


    Umsatz bei 30 KWp in BW mit Südausrichtung dürfte mittlerweile weniger als 3.000€ /Jahr sein. Egal ob Verkauf an den VNB oder bei Entnahme für Eigenverbauch. Dabei gibt es eigentlich wenig Risiko bzgl. der Umsatzhöhe.

    Macht es keinen Sinn evtl. Ca 10 kwp ausschließlich zur Eigennutzung ohne Einspeisung für die Grundlast auf die Praxis zu erstellen als 'separate' Anlage?

    Auch bei 100% Eigenverbrauch bleibt es nach meinem Verständnis eine gewerbliche Tätigkeit, sobald die Anlage mit dem öffentlichen Stromnetz verbunden ist. Daher bringt diese Idee aus meiner Sicht leider gar keinen Vorteil.

    63 x Heckert NeMo 300-60M an Fronius SYMO 17.5-3-M seit 04/2018 - Ausrichtung SSW, DN 28°

  • Ernährungsberatung als Wunsch Leistung ist ein Grenzbereich, verkaufen tun wir nichts.

    Wäre die Anlage im Praxisbesitz bzgl EEG Umlage oder Bilanzierungsaufwand und Kosten billiger, oder ist es da auch relativ egal. Wenn es nicht günstiger ist betreiben wir es lieber separat und gehen keinerlei Infizierungsrisiken ein.

  • Wenn die Praxis-GbR als Betreiber den Strom selbst nutzt, entfällt halt (bis 30kWp) die EEG-Umlage für den dort selbst genutzten Strom. Bei mal angenommen 5000kWh selbst genutzt, wären das für 2022 z.B. 300€ im Jahr. Dafür Überschüsse nicht einzuspeisen rechnet sich regelmäßig nicht, außer vielleicht ihr hättet nennenswerte Verbraucher, die man zuschalten kann, wenn eingespeist würde. Außerdem wollen quasi alle Parteien die EEG-Umlage senken, das wirkt sich auch da dann natürlich positiv aus. (OT: bleibt zu hoffen, daß es nicht wie seinerzeit bei der Mehrwertsteuer geht, aus 0 und 2 wurden 3 Prozentpunkte Erhöhung ;) )

    Aufzug oder WP werden ja nicht der Praxis sondern der "Gebäudefirma" gehören und von der betrieben, das ist dann schon kein Eigenverbrauch mehr.

  • Bisher sind wir leider noch immer unschlüssig zum idealen Vorgehen, insbesondere zu den Auswirkungen (Steuern, Abgaben, Zeitaufwand).


    Variante 1:

    Splittung der Anlagen:

    1a)

    - zB. 10 kwP gehören der Arztpraxis: 100% Eigennutzung, ggfs. gar keine EInspeisung ins Stromnetz vorsehen, da voller Verbrauch durch die ganzen elektrischen Verbraucher bei 750 qm Praxisfläche.

    Steuerrechtlich ein bisschen mit Risiko mit der "Bagatellgrenze" betreiben.

    Vorteil: Keine? EEG-Umlage, wenig Bilanzierungsaufwand? Eigenstromnutzung.

    - 10 kwp gehören Arzt 1: Vermietung an die 2 Wohnungsmieter als "Mieterstrom? Aufwändig? Rest wird eingespeist

    - 10 kwp gehören Arzt 1: Vermietung an die 2 Wohnungsmieter als "Mieterstrom? Aufwändig? Rest wird eingespeist


    1b)

    - 10 kwP gehören der Arztpraxis (Eigennutzung)

    - 20 kwp gehören den Ärzten gemeinsam (als weitere Gbr) mit Verkauf an 4 Wohnungen (+ggfs Praxis) +Einspeisung


    Variante 2

    30 kwP Anlage als separate GbR durch die 2 Ärzte auf dem Dach der letzlich "Eigentümergemeinschaft" aus der immobliienverwaltenden Gesellschaft - Ehefrauen (60%) und je 20% bei den Ärzten (privat)

    - Strom wird an die Praxis verkauft (vermutlich keine Eigenstromnutzung möglich)

    - Strom wird an 4 weitere Wohnungsmieter verkauft.

    --> Ich befürchte, dass durch die fehlende Eigenstromnutzung und hoher verwaltungsaufand sich das wirtschaftlih gar nicht mehr rechnet.


    (Variante 3 - entfällt relativ sicher)

    Immobilienverwaltende Gesellschaft (60% vom Gebaüde) hat 60% oder die ganze Photovoltaik Anlage

    - wird damit umsatzsteuerpflichtig, andere Steuernachteile

    - Verkauft Strom an ihren Mieter (Arztpraxis), ggfs auch an die anderen Wohnungen