PV-Anlage als Sicherheit für Immobilienkredit?

  • Hallo zusammen,


    wenn man sich über PV-Kredite informiert, liest man oft, dass manche Banken zusätzlich zur Abtretung der Einspeisevergütung eine bestehende Immobilie als Sicherheit verlangen.


    Hat hier vielleicht jemand Erfahrung mit dem umgekehrten Fall? Wir beabsichtigen den Kauf einer Immobilie, auf deren Dach sich eine PV-Anlage mit 26 kWp installierter Leistung befindet. Die Anlage ist am 22.06.2010 in Betrieb genommen worden, so dass man bis 2030 mit der garantierten Einspeisevergütung von 0,3914 Euro/kWh rechnen kann.
    Ich habe nun angenommen, dass die Bank die zu erwartenden PV-Erträge zumindest anteilig als Sicherheit berücksichtigt. Das ist bei dem uns vorliegenden Kreditangebot aber nicht der Fall, als Sicherheit wurden nur Grundstück und Gebäude angenommen. Das wirkt sich natürlich ungünstig auf den Zinssatz aus.


    Ist das normal so oder liegt das an meiner Hausbank, die vielleicht mit dieser Konstellation keine Erfahrunegn hat?


    Danke für Eure Antworten und viele Grüße
    Jan

  • Hallo Jan,


    die Zinsen sind höher, wenn das Ausfallwagnis größer ist.
    Und die Anlage hat eine kürzere Lebensdauer als die Immobilie selbst. Das heißt gegen Ende der Kreditlaufzeit, ist das Ausfallwagnis, also das Risiko für die Bank, größer.
    Das werden andere Banken auch so sehen.


    MfG Georg

  • Moin Jan und willkommen im Forum. Ich wundere mich nur gerade, weil normalerweise werden Haus und PV-Anlage mit zwei getrennten Verträgen verkauft. Der Grund ist, dass das Haus ja privat genutzt wird und der Betrieb der PV gewerblich erfolgt (zumindest wenn man einspeist).

    Unser Kopf ist rund, damit das Denken die Richtung wechseln kann (Francis Picabia)

  • Vielen Dank!
    Es werden auch zwei getrennte Verträge werden. Allerdings werden wir die PV-Anlage zu ihrem aktuellen Buchwert übernehmen und der liegt deutlich niedriger als ihr eigentlicher "Wert", wenn man die zu erwartenden Erträge mit berücksichtigt.


    Gruß,
    Jan

  • Zitat von SilentJay


    Ich habe nun angenommen, dass die Bank die zu erwartenden PV-Erträge zumindest anteilig als Sicherheit berücksichtigt. Das ist bei dem uns vorliegenden Kreditangebot aber nicht der Fall, als Sicherheit wurden nur Grundstück und Gebäude angenommen. Das wirkt sich natürlich ungünstig auf den Zinssatz aus.


    Ist das normal so oder liegt das an meiner Hausbank, die vielleicht mit dieser Konstellation keine Erfahrunegn hat?


    das ist normal. und das liegt nicht daran daß die Hausbank damit keine Erfahrungen hat, sondern eher daran daß du mit so einer Konstellation keine Erfahrungen hast.
    Eine technische Anlage ist für eine Bank als Sicherheit im Rgelfall uninteressant, weil die Erträge nicht sicher sind. Wenn die Anlage morgen den Geist aufgibt, wäre die Bank nackig. Das weiß sie , und deshalb gibts für die Anlage nichts. Das wäre wie wenn du dein Auto als Sicherheit anbietest, und damit morgen gegen einen Baum fährst.

  • Zitat von SilentJay

    Allerdings werden wir die PV-Anlage zu ihrem aktuellen Buchwert übernehmen und der liegt deutlich niedriger als ihr eigentlicher "Wert", wenn man die zu erwartenden Erträge mit berücksichtigt.


    Andersherum wäre das für dich steuerlich besser (höhere Abschreibung und Zinsen), aber möglicherweise schlechter für den Verkäufer weil er die Differenz zum Buchwert versteuern muss (Ausnahmen, wenn er >55 ist und weitere Dinge vorliegen).


    Die Bank verlangt Sicherheiten (Verwertung bei Kreditausfall) und berücksichtigt deine Bonität (Fähigkeit den Kredit zu bedienen und leben zu können). Im Verwertungsfall muss sie eine PV-Anlage verkaufen oder mindestens betreiben können, das können die wenigsten Banken, meine Hausbank beschäftigt keinen Spezialisten dafür. Bei der Bonität rechnet sie die PV-Einnahmen zu meinem sonstigen Einkommen hinzu (Belastungscheck, EU-Keditrichtlinie).

    Sonnige Grüße
    Kollektor

  • Zitat von SilentJay

    Es werden auch zwei getrennte Verträge werden.


    Dann verstehe ich die Frage nicht. Oder bezahlst du die PV-Anlage bar?


    Wenn du sie ebenfalls finanzierst, lässt sich die Bank für diese Finanzierung in der Regel die EEG-Vergütung abtreten und die PV-Anlage sicherungsübereignen. Sie dann zusätzlich noch einmal beim Immobilienkredit zu berücksichtigen, wäre jetzt etwas unlogisch.

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)


  • Zitat von Kollektor

    Andersherum wäre das für dich steuerlich besser (höhere Abschreibung und Zinsen), aber möglicherweise schlechter für den Verkäufer weil er die Differenz zum Buchwert versteuern muss (Ausnahmen, wenn er >55 ist und weitere Dinge vorliegen).


    Das ist mir bewusst, aber der Verkäufer möchte genau aus diesen steuerlichen Gründen keinen Verkauf der Anlage über dem Buchwert. Die 55er Regelung kommt bei Ihm nicht in Betracht.


    Zitat von Kollektor


    Die Bank verlangt Sicherheiten (Verwertung bei Kreditausfall) und berücksichtigt deine Bonität (Fähigkeit den Kredit zu bedienen und leben zu können). Im Verwertungsfall muss sie eine PV-Anlage verkaufen oder mindestens betreiben können, das können die wenigsten Banken, meine Hausbank beschäftigt keinen Spezialisten dafür. Bei der Bonität rechnet sie die PV-Einnahmen zu meinem sonstigen Einkommen hinzu (Belastungscheck, EU-Keditrichtlinie).


    Das klingt einleuchtend und vermutlich ist das auch die Argumentation der Bank. Aber es gibt doch reine Solarkredite, bei denen eine Abtretung der EEG-Vergütung und die Anlage selbst als Sicherheit ausreicht. Wie ist es hier gelagert? Die Bank hätte bei einem Zahlungsausfall doch das gleiche Problem wie von Dir geschildert.

  • Ich denke die Punkte sind klar.
    1) Anlage verliert mit der Zeit an Wert was bei einem Haus nicht der Fall ist. Dies ist noch 10 Jahren i.d.R. noch etwa das gleiche Wert wärhend die PV-Anlage nur noch max 50% Wert hat.
    2) Die Einnahmen der Anlage sind laufende Posten und Zählen wie Einkommen zur Bonität.
    3) Kann es Rechtlich verzwickt werden die Anlage als Betriebsvermögen privat zu beleihen.
    ---
    4) Im Unterschied zu Solarkrediten ist das ein Hauskredit meist über einen Deutlich längeren Zeitraum läuft.
    I.d.R wird mit 20J gerechnet wobei die PV-Kredite meist nach 10 Jahren getilgt sind wo die Anlage noch Wert hat
    und die Anlage die Kreditkosten decken kann.

    5,06 kWp, DN:35°, -27°SSO, Inbetriebnahme: 02.05.2016 ; PVGIS 4 Classic: 902kWh/kWp
    PVGIS-CM-SAF: 1010kWh/kWp

  • Zitat von SilentJay

    Aber es gibt doch reine Solarkredite, bei denen eine Abtretung der EEG-Vergütung und die Anlage selbst als Sicherheit ausreicht. Wie ist es hier gelagert? Die Bank hätte bei einem Zahlungsausfall doch das gleiche Problem wie von Dir geschildert.


    So einen Solarkredit habe ich auch. Der ist aber teurer als ein Immokredit (im Moment ~2,5 % gegenüber ~1,3 % bei Immobilien, jeweils 10 Jahre Bindung), bei meiner Anlage waren es 2009 5 %. Ich habe den Kredit vom Verkäufer einer Bestandsanlage übernommen. Sowas finanziert nicht jede Bank, bei mir war die Summe auch höher.


    Zitat von Solar-Scout

    Ich denke die Punkte sind klar.
    1) Anlage verliert mit der Zeit an Wert was bei einem Haus nicht der Fall ist. Dies ist noch 10 Jahren i.d.R. noch etwa das gleiche Wert wärhend die PV-Anlage nur noch max 50% Wert hat.


    Mehr als 50 % (bei gleicher Restrendite etwa 60 bis 70 %). Durch die niedrigen Zinsen sogar noch mehr, eine Anlage von 2010 geht noch fast zum Neuwert weg (höhere Rendite als heute).

    Sonnige Grüße
    Kollektor