Dienstbarkeit Grundbuch

  • Hallo,
    wir haben 2010 eine Photovoltaikanlage auf ein Dach einer Erbengemeinschaft gebaut. Wir sind selbst ein Drittel dieser Gemeinschaft. Leider wurden damals dies nur mit einem Pachtvertrag geregelt und nicht im Grundbuch gesichert. Nun hat es über die Jahre aus verschiedenen Gründen öfters mal Ärger gegeben und dass Anwesen soll an einem externen Verkauft werden.
    So nun zur Frage:
    Reicht es aus mit einem externen dritten die Anlage per Pachtvertrag zu Mieten oder müssen wir zwingend versuchen doch noch ins Grundbuch zu kommen??


    Vielen Dank für eure Meinung

  • Hallo alberto,


    zwingend ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit natürlich nicht, aber sie sichert - wenn sie erstrangig ist - zu 100% das Betriebsrecht auf einem fremden Dach.


    Dein Pachtvertrag gilt natürlich auch bei einem Verkauf der Immobilie weiter. Ob er dann evtl. vom Neubesitzer gekündigt werden kann, hängt von den Regelungen im Pachtvertrag ab. Spätestens bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie könntest du allerdings ohne erstrangigen Grundbucheintrag ein Problem bekommen. Der Insolvenzverwalter könnte dein Betriebsrecht im Grundbuch löschen lassen und dich auffordern, die Anlage abzubauen. Du müsstest dir dann ein anderes Dach suchen oder alternativ die Anlage verkaufen.


    Im Nachhinein noch ins Grundbuch zu kommen, halte ich für fast unmöglich, weil es für den Immobilienbesitzer nur Nachteile und keinen einzigen Vorteil mit sich bringt.

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)


  • Zitat von Bento


    Im Nachhinein noch ins Grundbuch zu kommen, halte ich für fast unmöglich, weil es für den Immobilienbesitzer nur Nachteile und keinen einzigen Vorteil mit sich bringt.


    Das stimmt natürlich. Aber das Haus mit Anlage ist ja noch nicht verkauft. Aber manch eine Bank sieht das natürlich kritisch, falls der Käufer finanzieren muß/will.
    Ohne 1. rangige Dienstbarkeit kannst eben hoffen, dass alles gut läuft. Wenn das aber nicht mal in 'ner Erbengemeinschaft funzt, was erwartest Du von fremden Dritten?


    Gruß
    MBiker_Surfer

    Gruß
    MBiker_Surfer


    Elektrisch: Nikola Gotway 100V

  • Ja ist alles recht verzwickt die Situation. Aber ein Verkauf der Module (Anlage) wird ja auch nur noch einen geringen Restwert bringen oder?

  • Eine Anlage aus 2010 erbringt noch einen schönen Verkaufswert. (Im günstigen Fall beinahe Neuwert!!!!).
    Aber sie ohne AB- und Aufbau auf dem Dach weiter zu betreiben ist natürlich die eindeutig bessere Variante. :)

    Servus
    Toni


    Luschenjagd aufgegeben.
    Elektrisch unterwegs mit Leaf II

  • Das wichtigste ist, sich mit dem Kaufinteressenten/neuen Eigentümer einig zu werden.


    Ist er mit dem Weiterbetrieb einverstanden, muss ein ordentlicher Miet-/Nutzungsvertrag aufgesetzt werden.
    Je mehr geregelt und festgehalten wird, um so weniger spätere Streitpunkte sind später möglich.
    Dieser Vertrag muss auch regeln, was am Ende mit der Anlage geschieht.


    PERSÖNLICH wäre mir eine Dientbarkeit absoltut nachrangig. Ich lege wie beschrieben, vor allen Dingen aus Kostengründen, mehr Wert auf einen guten Vertrag und eine partnerschaftliche "Zusammenarbeit".
    Ich habe in meinen Mietverträgen auch immer eine Kaufoption für den Eigentümer (jährlich fallender Betrag).


    Weitere Alternativen wären Verkauf an den neuen Eigentümer oder Abbau und Neuaufbau an einen anderen Ort.
    Alle Alternativen habe ich schon gemacht.

  • Meiner Meinung nach wird die erstrangige Dienstbarkeit überschätzt.
    Natürlich ist bei einer Insolvenz und nachfolgender Versteigerung oder Verkauf des Gebäudes durch den Insolvenzverwalter das Recht auf Weiterbetrieb der Anlage gegeben (bei eingetragener Dienstbarkeit). Aber in diesem Fall muß ein neuer Pachtvertrag ausgehandelt werden (Natürlich könnte der neue Besitzer den alten Vertrag komplett übernehmen). Wenn jetzt der neue Besitzer eine sehr hohe Pacht will so gibt es ein Problem. Da kann man dann wieder vor Gericht streiten was eine angemessene Pacht ist usw.
    Alles nicht so einfach.


    Rantanplan

  • ich sehe in der ganzen Diskussion wenig Sinn:
    wenn die Beteiligten schon zerstritten sind, dann besteht doch eh keine Aussicht eine Eintragung jetzt nachträglich zu erhalten
    wenn das Anwesen verkauft werden soll, dann ist eine erstrangige Dienstbarkeit für Verkäufer und Käufer nachteilig.
    für den Käufer, weil er möglicherweise Nachteile bei einer Finanzierung/ Besicherung hat weil schon ein Anderer vor ihm eingetragen ist
    für den Verkäufer weil er deswegen keinen Käufer findet

  • Wie groß ist denn die Anlage überhaupt?


    Ich würde an deiner Stelle die Sache erst einmal so weiter laufen lassen. Es geht ja zunächst "nur" um einen Verkauf und da tritt der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers in den Pachtvertrag ein. Für dich dürfte sich nicht viel ändern, wenn man davon absieht, dass du die Jahrespacht auf ein anderes Konto überweisen darfst.


    Ob dann tatsächlich irgendwann (während der noch verbleibenden EEG-Laufzeit) eine Zwangsversteigerung anstehen könnte, hängt natürlich maßgeblich von der Solvenz des Käufers bzw. von der Zahlungswilligkeit der Mieter ab, aber wenn ich mir die letzten Zahlen bei Wohnimmobilien anschaue, dann bestünde eine theoretische 0,2 % - Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie in eine Zwangsversteigerung gerät. Und selbst, wenn der Fall eintreten sollte, wäre die Anlage ja nicht gleich wertlos, sondern du könntest sie entweder auf ein anderes Dach umbauen oder du verkaufst sie.
    Natürlich wäre es von Anbeginn an besser gewesen, eine Absicherung über eine Dienstbarkeit zu vereinbaren, aber das würde mir jetzt für die Restlaufzeit von 14 Jahren keine schlaflosen Nächte bereiten.
    Hier mal etwas Lektüre zum Thema:


    Zitat von rantanplan

    Natürlich ist bei einer Insolvenz und nachfolgender Versteigerung oder Verkauf des Gebäudes durch den Insolvenzverwalter das Recht auf Weiterbetrieb der Anlage gegeben (bei eingetragener Dienstbarkeit). Aber in diesem Fall muß ein neuer Pachtvertrag ausgehandelt werden (Natürlich könnte der neue Besitzer den alten Vertrag komplett übernehmen). Wenn jetzt der neue Besitzer eine sehr hohe Pacht will so gibt es ein Problem. Da kann man dann wieder vor Gericht streiten was eine angemessene Pacht ist usw.


    Wieso kann der Käufer der Immobilie den Pachtvertrag einseitig verändern?

    Dateien

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)


  • Zitat

    Wieso kann der Käufer der Immobilie den Pachtvertrag einseitig verändern?


    Weil der neue Besitzer ein eimaliges Kündigungsrecht hat. §111 Inso
    Rantanplan