Verkauf PV-Anlage vs. Weiterbetrieb der PV-Anlage auf Pacht

  • liebe forengemeinde und finanzexperten,


    ich benötige expertentips bzw erfahrungswerte ,denn ich stehe vor einer entscheidung und bin mir nicht sicher wie ich am besten verfahren soll.
    ich betreibe eine pv anlange auf dem grundstück meiner eltern ( 20,8 kwp inst.datum 03/2011 , eingetragene zweitraningige dienstbarkeit zum betrieb der pv anlage auf meinen namen im grundbuch) das grundstück incl der gebäude steht nun zum verkauf. nun stehen 2 varianten zur debatte . 1. den mitverkauf der Anlage als wirtschaftsgut über mein kleinunternehmen ( dies wäre mein favorit ). was wäre hierbei zu beachten und abzusichern? 2. den weiterbetrieb der pv anlage auf pachtbasis mit dem neuen eigentümer, was wäre bei der variante zu beachten und abzusichern?


    hat jemand der forumsexperten schon mal so was gemacht und welche erfahrungen könnt ihr mir weitergeben.


    lg


    sven

    3,12kWp
    16 Bosch c-Si M 48 195 W
    1xSMA SB 3000TL-20
    20,80kWp -> verkauft 08/2018
    52xSuntech STP 190S-24/Ad+ /56xIBC Monosol 195 MS
    2xSMA STP 10000TL-10
    http://www.sonnenertrag.eu/de/…moeller-/12629/13034.html

    Tesla Model S 75 seit 09/2017

    Mini Cooper SE seit 10/2020

    Peugeot ION 05/2018 - 10/2019

    Renault Fluence ZE 01/2014 - 09/2017

  • Kauf bricht Miete nicht, dein (Pacht-)Vertrag läuft also ganz normal zu den dort geregelten Konditionen weiter, wenn ihr nichts anderes vereinbart.
    Nun, ich vermute fast, da steht drin, daß du keine Pacht bezahlst, das würde dann, wie jede "kostenlose" Diestbarkeit, den Wert des Grundstücks/Gebäudes mindern. Da es (sehr gute Entscheidung, kann man euch nur dazu beglückwünschen) im Grundbuch gesichert ist (BTW: warum nur zweitrangig? ) kommt da auch niemand dran vorbei.
    Ich würde erst mal schauen, ob die Interessenten für das Grundstück überhaupt interesse ander PV haben (natürlich spielt man da mit offenen Karten, erwähnt also, daß die PV nicht dazu und auch nicht deinen Eltern selbst gehört). Meist wird das wohl der Fall sein, wer will schon wildfremde Leute auf dem Grundstück haben (das wird ja wohl so geregelt sein, daß zur Wartung, Instandhaltung und Kontrolle Betretungsrecht besteht). Für den Fall sollten deien Eltern schon mal grob wissen, was du für die Anlage (samt Übertragung/Löschungsbewilligung der Dienstbarkeit) willst um das den Interessenten mitteilen zu können.Zur Bewertung von Bestandsanalgen gibt es hier genug Threads.
    Bei 3/11 und 20+kWp bietet sich zwar Selbstverbrauchsvergütung an, für den Käufer wird dann aber blöderweise (mindestens) 40% EEG-Umlage fällig, aber das soll der selbst ausrechnen, ob es sich lohnt, für dich nur um es im Hinterkopf zu haben.
    Den Kaufvertrag für die Anlage macht man dann davon abhängig, ob das Grundstück gekauft wrd und umgekehrt erwähnt man den im Kaufvertrag des Grundstücks, da vertraue man auf den Notar, der dürfte da der beste Ansprechpartner sein.

  • Zitat von svenm

    ..nun stehen 2 varianten zur debatte . 1. den mitverkauf der Anlage als wirtschaftsgut über mein kleinunternehmen ( dies wäre mein favorit ). was wäre hierbei zu beachten und abzusichern?


    Die PV-Anlage sollte natürlich aus mehreren Gründen nicht im Kaufpreis der Immobilie enthalten sein.
    Ich würde dafür vorab einen separaten Kaufvertrag mit dem Immobilienbesitzer in spe abschließen, in dem die Wirksamkeit des Vertrages vom Vollzug des Immobilienkaufvertrages abhängig gemacht wird. Damit stellst du sicher, dass du nicht plötzlich die Anlage los wirst und der Käufer dann evtl. das Haus nicht mehr haben will und damit der neue Fremdbetreiber eine Belastung für den weiteren Hausverkauf darstellt. Andererseits stellt der Käufer sicher, dass er die Anlage nur kaufen "muss", wenn er das Gebäude erwerben kann.


    Wenn du die jährlichen Erträge bekannt gibst, könnte man sogar grob was zum Kaufpreis sagen. Darüber müsste ja letztendlich auch Einigkeit erzielt werden, sonst macht ein Verkauf keinen Sinn.


    Mit hoher Wahrscheinlichkeit wirst du mehr für die Anlage erhalten als noch an Restwert in den Büchern steht (wahrscheinlich sogar mehr als du damals bezahlt hattest). Den Buchgewinn musst du versteuern!


    Zitat von svenm

    2. den weiterbetrieb der pv anlage auf pachtbasis mit dem neuen eigentümer, was wäre bei der variante zu beachten und abzusichern?


    Eine nachrangige Dienstbarkeit beinhaltet das Risiko, dass bei einer späteren Insolvenz des Hauskäufers der Insolvenzverwalter dieses grundbuchliche Betriebsrecht streichen könnte und du dann die Anlage abbauen müsstest. Im schlimmsten Fall - wenn es sich z.B. um eine Indachanlage handeln sollte oder irgendein Gericht zu der Auffassung gelangen sollte, dass die Anlage dem Haus dient und im Pachtvertrag nichts Genaues geregelt ist - bist du die Anlage sogar evtl. los. Letzteres ist aber zugegebenermaßen recht unwahrscheinlich.


    Ich wäre mir nicht sicher, ob der neue Hausbesitzer in spe ein Haus kaufen möchte, bei dem er gewissermaßen einen Fremden dazukauft und das noch nicht einmal finanziell entlohnt wird. Das wird m.E. zur Abwertung beim Haus führen, falls nicht gerade die Lage oder der Zuschnitt alles erschlägt (s. auch alterego).
    Auch dürfte sich die Bank des Käufers freuen, wenn sie nur nachrangig eingetragen werden kann. :wink:


    Auf jeden Fall müsste der Pachtvertrag angepasst werden (Vertragspartner, Konto, evtl. Dachpacht,....). Oft wird sowas auch mit einem Übernahmevertrag gemacht.


    Wenn der Dachverpächter sich sperrt, hast du schlechte Karten. Er könnte dir das Leben als Betreiber schon sehr schwer machen. Also......die Chemie muss stimmen!


    Zitat von alterego

    Bei 3/11 und 20+kWp bietet sich zwar Selbstverbrauchsvergütung an, für den Käufer wird dann aber blöderweise (mindestens) 40% EEG-Umlage fällig, aber das soll der selbst ausrechnen, ob es sich lohnt, für dich nur um es im Hinterkopf zu haben.


    Da würden wohl 100% EEG-Umlage fällig.

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)


  • @ bento & alterego,


    vielen dank für die detailempfehlungen - damit kann ich was anfangen und bin gut informiert.


    Bento


    bzgl der erträge der anlage kann ich folgendes sagen , es handelt sich um 2 dächer eines mit 25 grad neigung sso ausrichtung und eines mit 38 grad mit wws ausrichtung - zusammen lag der ertrag letztes jahr bei ca. 913,5 kwh/kwp ( 19011 kwh ) bei 28,74 cent netto einspeisevergütung .


    lg


    sven

    3,12kWp
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    20,80kWp -> verkauft 08/2018
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  • Beim Verkauf wird die erstrangige Grundschuld gelöscht, da der Käufer lastenfrei erwirbt bzw. eine einge Grundschuld für seine Finanzierung eintragen wird. Dann rückt die Grunddienstbarkeit an erster Stelle.
    Dumm nur wenn die finanziernde Bank des Käufers da nicht mitmacht und auf den ersten Rang beharrt.

    Tesla P85+ seit 8/13 >471.000km gefahren. Seit 2/19 Smart ed cabrio aus 10/13. Seit 12/19 fährt Frau Tesla M3 AWD. PV 10 kWp an E3DC Hauskraftwerk mit 13,8kWh und Wallbox. Weitere 18kWp PV an Solaredge. Es sind noch 4x320W hinzugekommen = 1280W d.h. Gesamt PV-Leistung nun 29,329kWp. Seit 1.11.20 werden die eAutos gesteuert per E3DC-Control und Teslatar zum Börsenpreis von aWATTar geladen.

  • Zitat von svenm

    ...zusammen lag der ertrag letztes jahr bei ca. 913,5 kwh/kwp ( 19011 kwh ) bei 28,74 cent netto einspeisevergütung .


    Der Wert der Anlage dürfte irgendwo zwischen 45.000,- und 50.000,- € liegen, je nachdem, ob eine fiktive Pacht bei der Wertermittlung berücksichtigt wird oder nicht. (immer vorausgesetzt, die Anlage ist i.O.!)

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)