Strom an Mieter über Nebenkostenpauschale

  • Hallo,
    ich bin Vermieter und vermiete Wohnungen an Senioren und Pflegebedürftige Menschen.
    Die Zimmer der Mieter sind recht klein, ca.16 qm, der Großteil der Wohnfläche ist Gemeinschaftwohnraum für alle Einwohner, wo auch zusammen gekocht und gegessen wird.


    Die Nebenkosten werden über eine Pauschale abgerechnet, in der alles enthalten ist. Es gibt auch keine Zwischenzähler in den einzelnen Räumen.


    Ich habe nur einen Stromzähler, den ich bezahle. Die Mieter haben keine eigenen Stromverträge.


    Da mein Dach eine direkte Südausrichtung ohne Verschattung hat, habe ich mir gedacht dort eine PV Anlage installieren zu lassen und der Strom soll dann selbst verbraucht werden. Dachgröße 200qm allerdings ja nur zur Hälfte nutzbar. 30 Grad Spitzdach ohne Fenster.


    Allerdings wird der Strom ja dann von den Mietern verbraucht.
    Gilt das dann trotzdem als Stromverkauf durch mich, auch wenn ich die Stromkosten nicht auf die Mieter umlege?


    Vielleicht noch ein paar Infos zum Haus. Es ist ein niedrig Energie Haus mit Luft Wärmepumpe. Der Stromverbrauch liegt bei ca. 30.000 KW/h im Jahr.


    MfG

    Einmal editiert, zuletzt von knut49 ()

  • Hallo und Willkommen im Forum,
    wenn du Strom an Dritte lieferst, egal ob gegen Geld, geschenkt oder wie auch immer, fällt 100% EEG-Umlage an (und, nebenbei bemerkt, in Zukunft wohl auch Stromsteuer). Soweit die Theorie und schon daher würde ich dringend raten auch unter 10kWp einen Erzeugungszähler einzubauen.
    Praktisch wird dir wohl keienr dahinterkommen, wenn der Zähler und die PV auf die selbe natürliche oder juristische Person laufen. Bei eienr juristischen Person dürfte das sogar nach EEG Eigenversorgung sein, auf eine detailiertere Auslegung was das alles angeht, warten wir aber auch über 21 Monate nach Inkrafttreten des EEG2014 immer noch.


    Wenn mit Umlagen und Steurn der Strom teurer wird als du ihn kaufst, mach trotzdem PV aufs Dach und speise einfach alles ein. Am geschicktesten mittels kaufmännisch bilanzieller Durchleitung (da zicken manche VNB rum, aber nach BDEW bestimmt der Betreiber das Meßkonzept), dann kanst du bei steigenden Bezugsstrompreisen jederzeit auf Eigenversorgung wechseln ohne technisch irgendwas ändern zu müssen.

  • Danke schonmal für die Antwort. meine Mieter haben eine Mietergemeinschaft gegründet. Diese Gemeinschaft macht z.B. auch Verträge mit dem Pflegedienst, der Putzfrau etc. so dass nicht jeder Mieter das selbst machen muss und um den Preis zu drücken.
    Würde es rechtlich was ändern, wenn ich die komplette Anlage an diese Mietergemeinschaft verpachte und diese dann ihren eigenen Strom nutzt?
    Ich würde dann natürlich die Nebenkostenpauschale um die Pacht senken.


    Eine Volleinspeisung wäre natürlich auch möglich, aber das muss ich ich erst nochmal durchrechnen, da die ganze Anlage finanziert werden soll und ob das dann am Ende noch wirtschaftlich ist bezweifle ich ehrlich gesagt. Vielleicht fahre ich da mit einer Verpachtung der Dachfläche besser.


    Eine andere Überlegung wäre noch, wenn ich die Anlage etwas kleiner gestalte inkl. einer Sonnenbatterie und dann ganz ohne Einspeisung. So, dass der Strom lediglich selbst verbraucht wird.
    Bei meinen Mietern ist es so, das in der Mittagszeit viel Strom beim kochen verbraucht wird. Und am Abend für Licht und Warmwasser.
    Man könnte ja die Anlage so dimensionieren, dass nur der reine Strombedarf für die Bewohner erzeugt wird ohne Einspeisung.

  • Zitat

    Mietergemeinschaft


    Vermutlich eine GbR udn genau da gehen die Meinungen auseinander, ob die Mitglieder der GbR bezüglich der EEG-Umlage identisch mit der GbR sind.


    Ganz grob - wenn sich Volleinspeisung für dich nicht lohnt, dann auch nicht für einen Dritten, außer deine Bonität wäre sehr schlecht.
    Speicher von der Stange rechnet sich finanziell immer schlechter als kein Speicher und an der EEG-Umlage ändert sich nichts so lang die Anlage netzparallel ist, fällt die an. Eine Eigenbau-Insel wirst du in einem "vermieteten" Haus ja wohl eher nciht machen wollen (wobei, wenn es da rüstige Leute gibt, die sich drum kümmern können, ist das gar nicht so abwegig - aber ab einem gewissen Alter weiß Mensch halt nie, ob er in 5 Jahren auch noch rüstig ist oder gar noch lebt)

  • Hallo,


    ich würde erstmal mit einem Verkauf an Dritte rechnen. Dabei musst du auf die Strommenge EEG + MwSt rechnen. Bei einer Anlage der Größe müsste das wirtschaftlich noch funktionieren. Eine kleinere Anlage zu bauen erhöht dir nur die Kosten pro KWp. Zudem sind deine Bewohner auch die meiste Zeit zu Hause, so dass du einen hohen Eigenbedarf generieren kannst. Da du mit hoher Wahrscheinlichkeit unter 20 MWh bleibst, wärst du auch nach der diskutierten Neuregelung der Stromsteuer nicht betroffen. Wenn diese Kalkulation aufgeht, bist du auf der sicheren Seite, so dass du bauen kannst.


    Trotzdem würde ich die Anlage dann an die Mietergemeinschaft vermieten und versuchen dies als Eigenverbrauch durchzubekommen. Diese würde dann auch als Betreiber auftreten und das wirtschaftliche Risiko des Stromertrages tragen. Also solltest du dann einen PV-Verantwortlichen festlegen, der auch den Zugang zur Anlage hat und die Website abrufen kann.
    Da entsprechend der gesetzlichen Regelung ein Betreiber auch den Betrieb beeinflussen können muss.


    Wenn das durchgeht winkt dir eine ordentliche Mehrrendite. Es habe gelesen, dass dies bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber funktionierte hat, den Hausstrom als Eigenverbrauch abzurechnen, da dort die Personenidentität gegeben war. Da bei dir alles "Hausstrom" ist, könnte es klappen.


    Speicher lohnt sich zur Zeit noch nicht. Trotzdem würde ich einen DC gekoppelten Speicher in die Anlagenplanung einbeziehen, so dass du für den Wechselrichter einen Batterie geeigneten Ort wählen solltest.


    Viele Grüße
    Elektron

  • Nach neuester Rechtssprechung ist die Stromnutzung der Vermietung untergeordnet.
    Die PV-Anlage wird wie eine thermische Solaranlage behandelt. Die Kosten der PV-Anlage wird den Herstellungkosten zugeordnet. Die PV-Anlage muss daher durch die Miete verdient werden. Aber der Mieter spart sich Heiz- und Stromkosten (niedrigere Nebenkosten)



    Roadster 2.5 Model S P85+ Signature Red

    Tesla P85+ seit 8/13 >471.000km gefahren. Seit 2/19 Smart ed cabrio aus 10/13. Seit 12/19 fährt Frau Tesla M3 AWD. PV 10 kWp an E3DC Hauskraftwerk mit 13,8kWh und Wallbox. Weitere 18kWp PV an Solaredge. Es sind noch 4x320W hinzugekommen = 1280W d.h. Gesamt PV-Leistung nun 29,329kWp. Seit 1.11.20 werden die eAutos gesteuert per E3DC-Control und Teslatar zum Börsenpreis von aWATTar geladen.

  • Zitat von eba

    Nach neuester Rechtssprechung ist die Stromnutzung der Vermietung untergeordnet.


    Hast du einen Link dazu? Bedeutet wohl, daß es keine Vorsteuer zurück gibt.
    Das sagt aber ncihts über die EEG-Umlage, oder übersehe ich da den entscheidenden Hinweis?

  • Zitat von eba

    Nach neuester Rechtssprechung ist die Stromnutzung der Vermietung untergeordnet.
    Die PV-Anlage wird wie eine thermische Solaranlage behandelt. Die Kosten der PV-Anlage wird den Herstellungkosten zugeordnet. Die PV-Anlage muss daher durch die Miete verdient werden. Aber der Mieter spart sich Heiz- und Stromkosten (niedrigere Nebenkosten)


    D.h. der Vermieter verkauft keinen Strom mehr an den Mieter, sondern muss die PV-Anlagen-Investitionskosten zzgl. der laufenden Betriebskosten zzgl. seiner Renditeanforderung auf die Grundmiete aufschlagen??


    Da würde mich auch mal das Urteil und der zugrunde liegende Sachverhalt interessieren.

    Viele Grüße

    Bento


    Auch an Tagen, an denen der Himmel grau ist, ist die Sonne nie ganz verschwunden.
    (Arnaud Desjardins)


  • Was hier wohl von geworden ist?

  • Hallo,
    ich lese jetzt schon eine ganze weile um das Thema "Verkauf von Strom an Mieter" mit und bin mittlerweile auch nicht viel schlauer wie am Anfang, zumindest vom Gefühl her;-(


    Ich beabsichtige in einem vermieteten Firmengebäude(Lagerhalle und Büro) eine Solaranlage zu bauen.
    Einen Teil des Stroms möchte ich an meinen Mieter verkaufen.
    Solaranlage rund 37kwP
    Verbrauch des Mieters rund 3500 kwh


    Verstehe ich das ganze jetzt richtig:
    Für mich fallen folgende "Kosten" an
    -rund 0,12€/kwh für die entgangene Einspeisevergütung
    -0,0635€/kwh für die EEG-Abgabe(keine 40% da kein Eigenverbrauch, sondern Abgabe an dritte)
    -evtl. anfallende Stromsteuer


    Dem gegenüber stehen 0,2285 €/kwh bei einem der üblichen Anbieter, die monatlichen Kosten für den Zähler etc. würden weiterlaufen.
    Das heisst wir sprechen hier von einem Preisunterschied von rund 0,04€/kwh, bedeutet in diesem Fall rund 140€ Differenz im Jahr, den ich mir dann mit dem Mieter teilen müsste.
    Was ist mit der Kappung der Anlage, das man einen Teil seines Stroms kostenlos einspeisen muss, sofern man diesen nicht selbst verbraucht?


    Gruß


    Michael


    P.s.: Ich hänge mich einfach mal an diesen Thread, da ich keine Möglichkeit gefunden hatte einen eigenen Thread zu eröffnen.