Ust für Renovierung einer vermieteten Wohnung

  • Vor der Neuvermietung möchte ich unsere ETW ( Eigentümer sind meine Frau und ich ) renovieren. Ich bin umsatzsteuerpflichtig als PV-Betreiber. Ich möchte an Privatleute vermieten die nicht USt-pflichtig sind.


    Gibt es Gestaltungsspielräume mit denen ich die Vorsteuer für die Renovierung zurückerhalten kann ?


    Geht es überhaupt, dass ich zwei steuerliche Identitäten habe als PV-Betreiber und als Wohnungsvermieter ? Vermutlich nur deshalb, weil mir die PV-Anlagen alleine gehören und meine Frau Miteigentümerin der ETW ist. Die ETW besitze ich aus einer Zeit wo ich nicht USt-pflichtig war, bisher habe ich die USt aus Rechnungen einfach bezahlt und nicht zurückgefordert.


    Sorry für die vermutlich doofe Frage, ich glaube nicht dass hier was geht, aber vielleicht habe ich einen Gestaltungsspielraum übersehen.

    Sonnige Grüße
    Kollektor

  • Früher gab es das Seeling-Modell, das unter bestimmten Umständen so etwas erlaubt bzw ermöglicht hat (Privatnutzung von gewillkürtem Betriebsvermögen und Vorsteuerabzug auch für den nicht gewerblich genutzten Teil; ob Vermietung dabei zur Privatnutzung zählte, denke ich allerdings nicht ).
    Ist aber heute praktisch leider nicht mehr anwendbar.

  • Theoretisch denkbar, wenn trotz grundsätzlicher Umsatzsteuerfreiheit von Mieteinnahnen dennoch zum Vorsteuerabzug
    optiert wird. Denkbar bei gewerblicher Vermietung. Es muss dann aber USt. auf die Mieteinnahmen abgeführt werden. Gilt dann für alle Einnahmen aus V&V. Macht also nur Sinn, wenn Vermieter und alle seine Mieter vorsteuerabzugsberechtigt sind.
    Hinweis: Bei aufwendiger Renovierung/Modernisierung die Falle anschaffungsnaher Herstellungsaufwand beachten. Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung (Datum NLÜ) sind nur 15% des Gebäudeanteils sofort oder verteilt auf 3Jahre abschreibbar. Ansonsten über die Standard-Gebeäude-AfA 2 bzw. 2,5%.

  • Wenn der Sachverhalt korrekt beschrieben wurde: Klares, eindeutiges und sicheres NEIN.


    Solange die Vermietung zur Nutzungs als Wohnraum erfolgt, ist das das K.O. für den Vorsteuerabzug.



    In Deinem Fall werden ja die Unternehmen "Betrieb PV-Anlage" und "Vermietung ETW" von unterschiedlichen Personen betrieben. Einmal nur Du; einmal die Ehegatten GbR.


    Bei strikt systematischer Vorgehensweise müsste die Ehegatten GbR eigentlich eine USt-Erklärung abgeben.
    'Die steuerpflichtigen Umsätze wären Null; die Vorsteuer wäre Null; fiskalisch passiert nie etwas..... ABER: die steuerfreien Umsätze nach §4 Nr. 12 wären zu deklarieren.
    Das wäre allerdings wirklich pure Verschwendung von Ressourcen. Eine Luftnummer im steuerlichen Vakuum.
    Ich hab ehrlich gesagt keine Ahnung, ob es einfach Gewohnheitsrecht ist, dass die nicht abgegeben / angefordert wird; oder ob es sogar eine Rechtsgrundlage dafür gibt.


    Wenn Dir die Hütte alleine gehören würde... dann wäre - ceteris paribus - ebenfalls strenggenommen der steuerfreie Umsatz aus V+V einzutragen. Da wird aber niemand für aufgehangen, wenn es vergessen geht. Interessiert einfach niemanden. (Zumindest in der Konstellation nicht).

    16,92 kWp / 72 x Sharp NU-235 / Aurora Power One 12,5 + 3,0/ 0° Südabweichung / 8° Dachneigung

  • :danke: für alle Antworten ! Hatte eigentlich nicht wirklich geglaubt dass hier was geht, aber fragen kann man ja mal. :wink:


    Zitat von solarmond

    Hinweis: Bei aufwendiger Renovierung/Modernisierung die Falle anschaffungsnaher Herstellungsaufwand beachten. Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung (Datum NLÜ) sind nur 15% des Gebäudeanteils sofort oder verteilt auf 3Jahre abschreibbar. Ansonsten über die Standard-Gebeäude-AfA 2 bzw. 2,5%.


    Die ca 15 bis 20 T€ sind mehr als 15 % der damaligen Anschaffungskosten, aber die Wohnung habe ich vor 30 Jahren gekauft, alle Renovierungskosten die 2016 anfallen setze ich 2016 ab. So wie vor 10 Jahren beim Austausch der Gastherme oder vor 5 Jahren der Dachbahn auf der Einzelgarage ( ich hatte dem Hausfrieden zuliebe damals nachgegeben, nachdem ich erst die Meinung vertreten hatte, dass alles was ein Dach ist Gemeinschaftseigentum sei ).


    Verglichen mit den PV-Anlagen ist die Rendite einer ETW eine sehr flügellahme Ente. :roll:

    Sonnige Grüße
    Kollektor

  • Zitat von Kollektor

    ich hatte dem Hausfrieden zuliebe damals nachgegeben, nachdem ich erst die Meinung vertreten hatte, dass alles was ein Dach ist Gemeinschaftseigentum sei :roll:


    Da wäre ich, wenn in der Teilungserklärung nix anderes steht, aber voll mit Dir mitgegangen. Und für den Hausfrieden hätte ich mich, wenn überhaupt, großzügig gezeigt und eine kleine Kostenbeteiligung angeboten... 8)
    Sorry für OT

    55x Heckert Solar NeMo 60P 260 Wp mit 1 SMA Tripower6000 TL und 1 SMA Tripower7000 TL

  • In der Teilungserklärung steht diesbezüglich nichts. Aber einer der anderen Eigentümer hatte ein Jahr zuvor seine Garagendachreparatur selbst bezahlt und sah nicht ein, sich nun bei mir zu beteilgen. Zwei der anderen Eigentümer haben nur einen Stellplatz und sahen das ähnlich. Immerhin haben wir einen Präzidenzfall geschaffen für die zwei noch verbleibenden Garagendächer wenn die einmal undicht werden sollten.

    Sonnige Grüße
    Kollektor

  • Zitat von kpr

    ...
    Wenn Dir die Hütte alleine gehören würde... dann wäre - ceteris paribus - ebenfalls strenggenommen der steuerfreie Umsatz aus V+V einzutragen. Da wird aber niemand für aufgehangen, wenn es vergessen geht. Interessiert einfach niemanden. (Zumindest in der Konstellation nicht).


    Mitunter kommt aber manche Birkenstocksteuerprüferin auf das schmale Brett, bei Vermietung an gewerbliche Mieter vom Privatvermieter (nicht vorsteuerabzugsberechtigt in V&V) im Rahmen ihrer Blindleistungs-BNV von einer USt-Pflicht der ME nicht nur vom Gewerbemieter auszugehen. Der zuständige Vorsteher hat ihr dann auf meinen "freundlichen" Hinweis hin die Leviten gelesen.



    Zitat von Kollektor

    ... Verglichen mit den PV-Anlagen ist die Rendite einer ETW eine sehr flügellahme Ente. :roll:


    Dann wurde zu teuer gekauft. Faktor 10 war für mich immer die obere Grenze. Bei mir liegen die Mietrenditen meist klar über den schon sehr guten PV-Renditen aus 2011/12. Heuer derzeit völlig utopisch. Selbst die Angebotsfaktoren bei großen Versteigerungshäusern liegen bei ~ 30.
    Dann bleibt (Dir hier wohl) nur noch die Möglichkeit, mit einem guten Mietvertrag nebst ausführlichem(!) Übergabeprotokoll (Zustandsbeschreibung von jedem Raum in seinen wesentlichen Bestandsteilen) die Erträge zu optimieren. Und dabei immer schön die s e l b s t (!) ermittelte und dokumentierte ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde legen, um maaslosen Mietpreisbremsenunsinn auszukontern, sofern betroffen. Indexverträge sind hier wohl z.Zt. das geeignete Mittel, um angemessene jährliche Mietsteigerungen zu realisieren. Viel Erfolg beim Vermieten.

  • Hallo,
    was in den einzelnen Teilungserklärungen steht ist teilweise sowas von kurios, das kann man kaum glauben.
    So kenne ich eine Anlage, da steht in der Teilungserklärung das die Fensterscheiben, Beschläge sache des Eigentümers des Sondereigentums sind, der Rest, also Rahmen,und Dichtungen sache der Eigentümergemeinschaft.


    Das führt zu ziemlich kuriosen Problemen bei der Abrechnung.


    So haben diejenigen Eigentümer die bisher Reparaturen bzw. den Austausch der Fenster benötigten diese komplett selber bezahlt, auch wenn der Fensterbauer (bzw. mehrere) sagten das es nur an den nichtmehr erhältlichen Dichtungen liegt das die Fenster ausgetauscht werden mussten!


    Auch undichtigkeiten an den Balkonen sind so eine kuriosität....die eigentliche Abdichtung zahlt die Eigentümergemeinschaft, den jeweiligen Belag komplett der Eigentümer....obwohl in den meisten Fällen die Eigentümer schuld an der Misere sind (Abdichtungsvariante verbietet Fliesenbelag...war die Info eines befreundeten Dachdeckers)


    Die 15% Grenze für Renovierungen gilt nur innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf, danach gilt diese nicht mehr!! Sie soll wohl verhindern das Investoren nur investieren um die Kohle schnell abschreiben zu können und dann die Hütte wieder weiterreichen.


    gruß
    Jörg