Kauf PV-Anlage u. Haus Gesamtwert

  • Hallo allerseits,


    ich habe jetzt schon eine Weile gesucht, aber nicht die richtige Antwort gefunden:
    Wir möchten ein Haus mit PVA kaufen und haben uns auf 13000€ Wert für die PVA geeinigt.
    Nun erkennt die Bank die PVA nicht als Beleihungswert an, daher sollte der Kaufpreis des Hauses der Gesamtbetrag sein.


    Kann die PVA im Kaufvertrag nur erwähnt oder sogar gar nicht erwähnt werden,
    die Geschäftsveräußerung separat vertraglich geregelt werden in dem der Kaufpreis mit dem Hauskauf abgegolten ist?


    Außerdem:
    Verliere ich so die Möglichkeit, den Kaufpreis über die Restlaufzeit abzuschreiben?


    Ich weiss, es klingt kompliziert, aber die Konditionen dieser Bank waren mit Abstand die besten.


    Ich würde mcih freuen, wenn mir da jemand weiterhelfen kann.


    Gruß,
    Timo

  • Moin Timo,


    die PV Anlage kannst auch ausserhalb Notarvertrag regeln. Dasselbe Problem hatte unser Käufer auch, dass die Bank nur das Haus beleihen wollte.
    Wenn Du einen KV mit Kaufpreis machst, kannst Du eben diesen über die Restlaufzeit (20 J minus x) abschreiben.


    Gruß
    Martin

    Gruß
    MBiker_Surfer


    Elektrisch: Nikola Gotway 84V

  • Hallo, ich möchte auf die Frage aufsatteln, weil es IMHO zusammenpasst.


    Auch ich möchte eine Immobilie kaufen auf der eine PV-Anlage verbaut ist.
    Problem hier ist folgendes.
    Das Haus ist ein Mehrfamilienhaus. Der vorherige Eigentümer hat die Analge montieren lassen und sie für den Eigenverbrauch in einer der Wohnungen geschaltet (es stehen sogar zwei Batterien im Keller). Der Vorbesitzer ist jetzt verstroben und die Erben wollen das Haus veräußern. Ich würde das Objekt aber als Anlageobjekt erwerben und die vormalige Eigentümerwohnung dann vermieten. Was mache ich jetzt mit dem "Eigenverbauchsstrom". Darf ich den an den Mieter verkaufen? Wie ermittele ich einen für beide Seiten fairen Tarif? Was ist mit EEG-Umlage???


    Und wie ermittle ich den angemessenen Kaufpreis für die Anlage?


    Für Eure Hilfe wäre ich sehr dankbar!

    40 Module á 210Wp = 8,4 kWp, Kalysto M-Serie
    mit zwei Wechslerichtern Solar Max 4200 C
    Ausrichtung 200°, DN 40°

  • Wir sollten kurz klarstellen, was Du mit "Anlageobjekt" meinst.
    Ich verstehe darunter: Geld ist vorhanden (oder Darlehen); Kaufpreis bezahlen; von den Mieten neben Zins+Tilgung noch ein wenig was für sich behalten..... aber KEINEN Handschlag rühren.
    Notwendige Sanierungen werden an Handwerksfirmen vergeben;
    den täglichen Kleinkarm macht ein Hausmeisterservice
    und für die Nebenkostenabrechnung wird ebenfalls ein Dienstleister beauftragt.


    Du suchst eine Renditeobjekt; eine Kapitalanlage - weder ein neues Hobby im "heimwerkeln" noch suchst Du unter den Mietern neue Freunde fürs Leben noch hast Du Lust irgendwelche Rechtsstreite zu führen - und unterlässt jede Handlung, die die Rendite gefährden könnte.


    Ist das so? Oder irre ich?


    Dann solltest Du mal in Erfahrung bringen, für was (Anlage, Speicher) der Vorbesitzer Vorsteuer gezogen hat.
    Je nachdem, wie Du mit dem Strom demnächst umgehst, könnte (! der Konjunktiv ist kein Zufall !) eine Vorsteuerberichtigung lauern. (Wenn man es weiss - kein Problem, dann muss es halt eingepreist werden).



    Du darfst den erzeugten Strom selbstverständlich an Mieter verkaufen.
    Allerdings ist das wesentlich komplexer als Du vielleicht ahnst:



    Berufenere Geister als ich sollten Dir erklären können, unter welchen Bedingungen in Deinem konkreten Fall EEG-Umlage fällig wird. Wird die fällig - kann das schon das K.O. sein.


    Du trittst dann in jedem Fall als Stromlieferant auf. Messtechnisch vermutlich gar nicht anders machbar, als dass Du als Vermieter den kompletten Strom für die betroffene Wohnung lieferst, und den Teil, der nicht aus der PV gedeckt wird, vorher zukaufst.
    Damit bist Du dann aber im Forderungsrisiko. Das EVU will sein Geld von Dir haben - egal ob Dein Mieter den Strom an Dich bezahlt oder nicht.
    Ein Problem, dem man sich bei einem Renditeobjekt eigentlich nicht stellen würde. Da kauft jeder Mieter seinen Strom gefälligst selbst; und wenn er ihn nicht zahlt - hat das EVU ein Problem. Nicht der Vermieter.


    Du kannst den Strom als Nebenleistung zur Miete verkaufen. Das Recht, das EVU zu bestimmen, kann man dem Mieter abtreten. (ABer jedesmal wenn der wechselt - musst Du die Formaliäten erledigen).
    Du kannst in dem Fall den Strom bei Zahlungsverzug nicht einfach abschalten.
    Last not least wird die Stromlieferung dann steuerfrei - und würde eine Vorsteuerberichtigung auslösen. Du zahlst x/60 der Vorsteuer ans Finanzamt, die der Vorbesitzer vereinnahmt hat.


    Du kannst den Strom als eigenständige Hauptleistung verkaufen. Ich glaube (das Verb "glauben" ist bewusst gewählt) das dies dann auf jeden Fall EEG-Umlage auslöst.
    Das umsatzsteuerliche Problem wäre gelöst. Auch bei Zahlungsverzug hättest Du eine bessere Stellung (Aber auch nicht unproblematisch).


    Fazit: Für jemand der kein neues Hobby sucht, sondern wirklich nur Geld in Steinen anlegen will, für den ist "Verkauf von Strom" eine Sparte, die eigentlich nicht dazu gehört.


    Das würde natürlich dazu führen, dass die Speicher "voll für'n Ar###" sind.



    Womit wir bei der Preisfindungsfrage sind.
    Da werden Dich noch berufenere Geister beglücken.
    Grundsätzlich hat die Anlage den Barwert des Geldes, dass Dir in Zukunft zufliesst.
    Da stellt sich die Frage des Abzinsungsfaktors.
    Du wirst sagen: Für mein Investment will ich 10% -. ziehst also 10% ab;
    Der Verkäufer wird sagen: 10%? Soviel hab ich nie gehabt.... ausserdem bekommt man im Moment doch nix fürs Geld... mehr als 3% ist nicht"
    Du wirst u. U. stumpf mit der Einspeisevergütung bei Volleinspeisung rechnen müssen - weil Du eben den ganzen Abrechnungskram mit Mietern nicht haben willst; dem Verkäufer blutet das Herz, wenn damit seine teuren Akkus zu Sondermüll werden.
    Viel Spass beim Verhandeln!

    16,92 kWp / 72 x Sharp NU-235 / Aurora Power One 12,5 + 3,0/ 0° Südabweichung / 8° Dachneigung

  • Hallo kpr,


    vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.


    Du scheinst ja gut in der Materie drin zu sein.
    Und zu Deiner ersten Frage: Ja es geht darum mit möglichst wenig Einsatz Erträge zu erwirtschaften. Aber nein, nicht ohne den kleinsten Handschlag...


    Das mit der EEG- Umlage habe ich nicht so ganz verstanden. Wo finde ich hierzu eine genaue Definition, wann die anfällt und wie das abzulaufen hat?

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  • Zitat von didisolar


    Das mit der EEG- Umlage habe ich nicht so ganz verstanden. Wo finde ich hierzu eine genaue Definition, wann die anfällt und wie das abzulaufen hat?


    Moin,


    im EEG 2014 - gültig ab 1.8. steht es drin. Meiner Meinung nach fällt die EEG Umlage anteilig an.
    Und auch ich würde das Risiko Stromvermarktung an Mieter nicht eingehen wollen. Die Rechtsprechung ist dermaßen Mieterfreundlich, da kannst leicht mal an einigen Jahren Nebenkosten hängen bleiben..... :evil:


    Gruß
    Martin

    Gruß
    MBiker_Surfer


    Elektrisch: Nikola Gotway 84V

  • Huch... und gerade von Martin hätte ich erwartet, dass er das EEG in all seinen zeitlich unterschiedlichen Ausprägungen mal eben runterbeten kann.... ;-)


    Im Ernst: Ich kann es nur ganz vereinfacht...und vielleicht auch schon wieder überholt: Aber immer dann, wenn Strom vom Betreiber entgeltlich an einen Dritten gelangt, fällt EEG-Umlage an.
    (Die Realität kennt da glaub ich eine sehr dynamische Entwicklung und viele Ausnahmen. Wenn die EEG-Umlage anfällt, ist der Strom aus der PV deutlich teurer als ohne. Soviel trau ich mir als Schlussfolgerung zu ;-)


    Zu Deiner Antwort: Du eierst ;-)
    Was willst Du: ein Renditeobjekt - oder ein neues Hobby?
    Die PV ist schon ein "Mini-Unternehmen" mit höchst überschaubarem Geschäftsumfang.
    Die gesetzliche Abnahme- und Vergütungsverpflichtung für den VNB reduziert den Verwaltungsaufwand auf ein Minimum und nimmt Dir wesentliche unternehmerische Entscheidungen ab: Akquise, Kalkulation, Forderungsausfallrisiko.


    All das führst Du mit auch nur einem einzigen weiteren Kunden wieder ein. Und der hat möglicherweise nicht ganz die Bonität Deines VNB. (Idealisten werden das als Schwarzseherei einschätzen; ich halte es für objektiv und nüchtern.)


    Das generelle Thema (Direktverbrauch durch Mieter) wurde hier ja schon sehr oft diskutiert.
    Wenn überhaupt, dann wurde es nach meinem subjektiven Empfinden nur von Betreibern realisiert, die morgens eine große Tasse Idealismus trinken. Da wurde im Mieter eher der gute Freund oder direkt nahe Verwandte gesehen - und weniger die real existierende Spezies der Mietnomaden.
    Aber der Eindruck mag mich getäuscht haben.

    16,92 kWp / 72 x Sharp NU-235 / Aurora Power One 12,5 + 3,0/ 0° Südabweichung / 8° Dachneigung

  • Hallo.


    Ich würde die Solaranlage zusammen mit der Wohnung vermieten. Nicht den Strom verkaufen, das wird nur kompliziert.


    MfG Georg

  • ja klar eiere ich, weil nicht alles läßt sich scharz/weiß betrachten.
    Würde ich nichts tun wollen, würde ich in einen Immobilienfond investieren. Was man davon hält ???


    Ich habe bereits ein kleines Mietobjekt und auch das läuft nicht ohne Arbeit ab.
    Weiterhin darf ich eine Immobilie meiner Eltern verwalten.


    Also weiß ich: Einmal Geld investieren und dann ohne Arbeit reich werden - das gibt nix... Zumindest nicht in der Liga wo ich mitspiele.


    Mir geht es darum einigermaßen abschätzen zu können, was hier durch die "Problematik PV-Anlage" (und ja es scheint tatsächlich eher ein Problem als ein Nutzen zu sein) an Unwägbarkeiten auf mich zukommt.


    Und in diesem Zusammenhang bin ich für jeden weiteren Input dankbar!

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  • Na ja, Du kannst doch einfach die PV Anlage als Invest sehen ohne EV für Mieter. Dann ist das Suppi :D


    kpr: EEG Umlage Thema ging an mir immer vorbei, da ich mir diesen Schuß nicht antun muß! Bei Riesen Anlagen sieht das anders aus.



    Gruß
    Martin

    Gruß
    MBiker_Surfer


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