Eigenverbrauch und Verkauf an Mieter

  • Hallo,
    beabsichtige eine unter 10kwp Anlage zu bauen. Es sind drei Wohnungen, eine wird selbst bewohnt 2 vermietet.
    Hat jemand Erfahrung wie man die Einspeisung macht und wie das mit der EEG Abrechnung aussieht.

  • Ehrlich gesagt nicht.


    Völlig ungeachtet von EEG und allem steuerlichen Plumperquatsch jedoch ein Hinweis auf die zivilrechtliche Seite:


    Es wird - zumindest mit vertretbarem technischen Aufwand - nicht anders gehen, als dass Du zum Stromlieferanten Deiner Mieter wirst. Den Strom erzeugst Du teilweise selbst und beziehst den Rest von einem EVU Deiner Wahl.


    a) Ich weiß.. hier im Forum gibt es nur Vermieter deren Mieter hilfreich, edel, ehrlich aufrichtig und gut sind. Wahre Wohltäter der Menschheit mit denen man als Vermieter niemals Ärger bekommt und die dem Vermieter jeden Wunsch von den Augen ablesen und niemals eigene Vorstellungen äußern.
    Die Realität könnte hingegen anders aussehen.
    Ist ein Mieter anstandslos bereit, Deiner Wahl des EVU zu folgen?
    Welcher Preis wird angesetzt? Will der Mieter da evtl. ein Stück vom Kuchen abhaben - oder zahlt der anstandslos Deinen Gewinn? Selbst wenn Du bereit bist, das Risiko alleine zu tragen den ohnehin nicht üppigen Gewinn jedoch zu teilen..... wie lange wird es wohl dauern, bis Mieter A behauptet, er sei tagsüber zu Hause und nachts auf Schicht... nutze immer nur den billigen PV-Strom, der weil alle anderen ja tagsüber gar nicht zu Hause seinen - und immer nur den teuren Strom nutzen.
    Mir scheint Ärger vorprogrammiert.


    b) Selbstverständlich zahlen auch die Mieter aller Forumsmitglieder immer alle ihre Rechnungen. Vor allem die Stromrechnungen. Vermutlich ist das sogar statistisch erwiesen. Gleichwohl könnte die Realität im Einzelfall anders aussehen. Du trittst dann in Vorleistung.. und stellst fest, dass Forderungen verbriefte Hoffnungen sind.
    "Mal schnell den Strom abschalten"...... das haben schon andere beim Warmwasser versucht - und mussten sich vom Gericht anhören, dass der Mieter selbst dann die Warmwasserzufuhr nicht abstellen darf, wenn das für ihn finanziell zum Ruin führt.
    (Aber ich bin mir sicher... Du hast eine Garantie in der Tasche, wonach Dir solche Mieter nie begegnen werden; dann kannst Du diesen Hinweis getrost ignorieren.)


    c) Zivilrechtlich hat mir mal jemand erklärt, dass es ein Nachteil sei, den Stromliefervertrag vom Mietvertrag zu trennen. Ob das so ist, kann und will ich nicht beurteilen.
    Allerdings ist es garantiert steuerlich ein Nachteil, wenn man es nicht tut.
    Im Fall eines einheitlichen Vertrages aus Miete und Strombelieferung wird die Stromlieferung zur umsatzsteuerlichen Nebenleistung der Miete. Nebenleistungen teilen das Schicksal der Hauptleistung - und somit ist der Strom nach §4 Nr. 12 UStG plötzlich nicht nur steuerfrei (womit man leben könnte), sondern gleichzeitig löst der gleiche Umstand die Beschränkung des Vorsteuerabzugs aus.

    16,92 kWp / 72 x Sharp NU-235 / Aurora Power One 12,5 + 3,0/ 0° Südabweichung / 8° Dachneigung

  • Ich (auch Vermieter von 4 FH) biete dem Mieter zur Auswahl.
    a) Mieter bezieht PV Strom und EVU Strom vom Vermieter, dann zahlt der Mieter eine höhere Kaltmmiete ( ca. 30 Cent /qm, genau nachrechnen!) Im Mietvertrag steht kostenlose Mitnutzung der PV Anlage. Der Mieter ist somit Mitbetreiber. Es fallen somit keine EEG Umlage und Mwst an. Der Vermieter legt nur EVU Strom nach Verhältnis aller Unterzähler im Hause um.


    Der Vermieter profitiert eine höhere Kaltmieteeinnahme. Der Mieter profitiert den billigsten Strom. Eine Winnwinn für beide Parteien.


    Oder
    b) Mieter bekommt eine eigene EVU Stromzähler. Der muß selber zu sehen, wo er den teueren Strom einkauft. Der Vermieter verkauft den Überschuß an Netzbetreiber. Hier gewinnt nur der Vermieter.



    Bei mir wollen alle Mieter nur den billigeren PV Strom. Jeder spart pro Jahr mind. 100 bis 200 €. Ich konnte "mein PV Strom" für ca.28 Cent netto an die Mieter "verkaufen" anstatt an Netzbetreiber für 18,5 Cent netto zu verkaufen.


    Vorausgesetzt natürlich sind gute Mieter zu haben.

    16, 53 kWp Frankfurt Solar, Sunny Boys 04.2012
    3, 75 kWp Yingli, 6, 00 kWp Bosch, 04.2014
    10,00 kWp Bosch, STP 17000TL 05.2015
    6,00 kWp Bosch, ca.40 kWp Bisol (8 € Modul), 1 VT-80, 48 V 620 Ah Staplerbatterie , 5000 VA Victron Multiplus II

    SB 4000TL und Huawei 33KTL-A 05.2019

  • Zitat von kpr

    Ist ein Mieter anstandslos bereit, Deiner Wahl des EVU zu folgen?


    Man kann den Zähler des Mieters jederzeit wieder (auf dessen Kosten?) ans öffentliche Netz hängen.


    Zitat von kpr

    wie lange wird es wohl dauern, bis Mieter A behauptet, er sei tagsüber zu Hause und nachts auf Schicht... nutze immer nur den billigen PV-Strom


    Das lässt sich mit der entsprechenden Zähleranordnung (Zähler-Kaskade) auf die kWh genau nachweisen, was da aus der PV und was aus dem Netz bezogen wurde.


    Zitat von kpr

    Selbstverständlich zahlen auch die Mieter aller Forumsmitglieder immer alle ihre Rechnungen. Vor allem die Stromrechnungen. Vermutlich ist das sogar statistisch erwiesen. Gleichwohl könnte die Realität im Einzelfall anders aussehen. Du trittst dann in Vorleistung.. und stellst fest, dass Forderungen verbriefte Hoffnungen sind.
    "Mal schnell den Strom abschalten"......


    Siehe erste Antwort oben: Man kann den Zähler des Mieters wieder auf reinen Netzbezug klemmen und schon darf sich der Grundversorger mit dem zahlungsunwilligen Mieter streiten.


    Sonnige Grüße

    Private PV-Anlage (07/2019):
    19,84 kWp | Heckert NeMo2.0 60M 310W | E3/DC S10 E PRO (13 kWh Speicher) | SMA SB3.6
    Bürgersolaranlage (04/2009):
    25,2 kWp | Sharp NT175E1 | SMA SMC8000TL | SMA WebBox | SunnyPortal

  • Zitat von heidizwerg

    Der Mieter profitiert den billigsten Strom.... Ich konnte "mein PV Strom" für ca.28 Cent netto an die Mieter "verkaufen" .


    Das bezahle ich ja nicht mal brutto (Grundgebühr natürlich schon reingerechnet), also ich wäre bei dem Preis nicht dabei.


    Es bleibt abzuwarten, bis jemand (keine Ahnung, wer das überhaupt darf, vermutlich der ÜNB, bei dem es anzumelden und abzuführen wäre) mal gegen solche Modelle klagt, ob da wirklich keine EEG-Umlage anfällt. Da der ÜNB wohl nichts auße dem Ärger udn dem Aufwand davon hat, sehe ich aber nicht warum er klagen sollte, was anderes wäre es, wenn auch z.B. Verbraucherschützer ein Klagerecht haben.


    Zur Messung braucht man eine entsprechende Zählerkaskade. Ich sehe im Moment keine einfache (mit Lastgangmessing ginge das, aber das ist mit Kanonen auf Spatzen geschossen) Möglichkeit alle Einheiten gleich zu behandeln, in dem Sinn, daß, wenn die PV 1kW liefert und in jeder Einheit 1kW verbraucht wird, daß jede Einheit 1/3kW angerechnet bekommt. Alle Kaskaden bevorzugen in dem Fall eine Einheit, also wird bei der 1kW PV angerechnet, die andren beiden bekommen Strom aus dem Netz. Bei 2kW Erzeugung und je 1kW Verbrauch würde eine Einheit voll aus dem Netz versorgt (hoffe das war verständlich).

  • Ich wusste das jetzt die Gutmenschen kommen, bei denen alles atypisch ideal ist. Und wenn es so ist: Glückwunsch!
    Wenn jemand guten Gewissens sagen kann: Von diesem Risiko bin ich nicht betroffen! - dann ist ihm das von Herzen zu wünschen.
    Aber man sollte nicht allzu voreilig diese Risiken unter den Tisch kehren.


    Ich halte mich mal eher an die Mainstream-Kandidaten:


    Der Zählerumbau geht wohl zu Lasten des Vermieters. Der Mieter dürfte ansonsten in seinem Recht auf freie Wahl des Anbieters eingeschränkt sein.


    Möglicherweise kommt es dazu aber gar nicht, weil man schon vorher gar keinen Platz hat, soviele Zähler zu verbauen.
    Wieviel Zank uns Streit gibt es hinterher um geeichte Zähler; und (absurden) Vorwürfen, weil der Mieter zu dämlich ist, die Berechnung der Verbrauchsmengen zu kapieren.
    (Persönlich... und das dürfte wohl der Mehrzahl der Investoren so gehen: Wenn ich mir eine vermietete Immobilie zulege, dann suche ich Rendite und vor allem Cashflow. Hobby und Arbeit hab ich bereits. Da tut man sich nichts an, was die Dinge verkompliziert.)



    Der letzte Tip geht - je nach gewählter Konstellation - voll ins Büxchen.
    Ist die Stromversorgung eine Nebenleistung zur Miete - dann solltest Du tunlichst alles unterlassen, was auf Nichtbelieferung hinausläuft. Wenn der Mieter den Strom von der XY-Gesellschaft hätte haben wollen, dann hätte er Dir das wohl gesagt und den Vertrag auch so geschlossen. Wollte er aber wohl nicht. Sondern er will den Strom von Dir haben. Und nicht bezahlen.
    Dir bleibt die Kündigungsklage.. und eins fix drei.. nach drei bis vier Jahren ist die Hütte dann auch geräumt. Und in entsprechendem Zustand. (Das ist genau das, was der eine oder andere schon mit dem Warmwasser probiert hat - und dann auch noch die Hotelrechnung vom Mieter zahlen durfte. Zahlen. Nicht aufrechnen.)



    Lösungen gibts für alles. Das ist mir auch klar.
    Die Frage ist: Sind die Lösungen wirtschaftlich?
    Zählerumbauten belasten erstmal die Kasse.


    Den letzten Tip möchte ich mal anzweifeln.
    Das kommt ja dem abdrehen der Warmwasserversorgung gleich. Das haben schon andere probiert. Der Mieter ist dann ins Hotel gezogen - und der Vermieter durfte die Hotelrechnung zahlen. (Wenn die Versorgungsleistung eine Nebenleistung zur Miete darstellt.)



    Jetzt ist alterego dazwischen gesprungen.... und Wasser auf meine Mühle.
    Ob er Recht hat? Keine Ahnung. Echt nicht. Aber die Diskussion ist da. Und als Vermieter will ich eigentlich nicht mehr machen müssen, als einmal im Monat auf den Kontoauszug schauen. Wenn ich Diskussionen will - leg ich mich mit meiner Tochter an.

    16,92 kWp / 72 x Sharp NU-235 / Aurora Power One 12,5 + 3,0/ 0° Südabweichung / 8° Dachneigung

  • Zitat von kpr

    Wenn ich Diskussionen will - leg ich mich mit meiner Tochter an.


    Der war gut. +++

    West (80Grad/DN35) : 32 x WINAICO WSP-280M6 PERC 280 W
    Ost (-100Grad/DN35) : 30 x WINAICO WSP-280M6 PERC 280 W
    Luschen-Geselle L:19 D:4 T:1

  • kpr: Ich gebe dir Recht für die Konstellation, dass die Stromlieferung Bestandteil des Mietvertrages ist. Wenn aber der Stromliefervertrag unabhängig davon geschlossen wird (man spart dann zwar nicht die EEG-Umlage, aber dafür das von dir beschriebene Risiko), kann man den auch kündigen (wie jeder andere Stromanbieter das auch kann, außer der Grundversorger) und der Mieter fällt zurück in die Grundversorgung. Verlustrisiko: 3 Monate Strom und einen Zählerumbau. Das muss man dem möglichen Gewinn gegenüberstellen.


    Risiko = Eintretenswahrscheinlichkeit * Schadenshöhe
    Chance = Eintretenswahrscheinlichkeit * Gewinn


    Beim Risiko sehe ich die Eintretenswahrscheinlichkeit "x" (wenn man seine Mieter sorgfältig auswählt) gering und die Schadenshöhe ist auch begrenzt (s.o.).
    Bei der Chance habe ich den Rest der Eintretenswahscheinlichkeit (100% - "x") * den Mehrverdienst durch den PV-Eigenverbrauch des Mieters.


    Die individuellen Zahlen einfügen kann jeder selbst.


    Sonnige Grüße

    Private PV-Anlage (07/2019):
    19,84 kWp | Heckert NeMo2.0 60M 310W | E3/DC S10 E PRO (13 kWh Speicher) | SMA SB3.6
    Bürgersolaranlage (04/2009):
    25,2 kWp | Sharp NT175E1 | SMA SMC8000TL | SMA WebBox | SunnyPortal

  • Da wir demnächst zwei Mieterwechsel haben, plane ich derzeit auch den Mietern meinen Strom anzubieten.
    Wie ich das genau vertraglich mache ist mir noch nicht ganz klar.
    Ich werde mir aber auf jeden Fall gleich vom Mieter einen Zählerantrag unterschreiben lassen.
    Falls es dann irgendwann Probleme gibt, dann hat der Mieter ein paar Tage später einen Zähler vom örtlichen Energieversorger.
    Nun bin ich aber auch eingetragener Installateur, und kann den Zählerumbau selbst durchführen


    In meinem Fall ist allerdings meine Frau die Vermieterin.
    Es wären also zwei Verträge. Einmal der Mietvertrag und der Stromlieferungsvertrag von mir als Firma.
    Im Prinzip mache ich das ja jetzt schon. Ich als Firma verkaufe meinen Strom an mich schon privat.


    Eine Unterscheidung ob der Mieter jetzt den Strom tagsüber oder Nachts verbraucht plane ich nicht. Der Mieter bekommt den Strom zu dem Preis des Anbieters den er mir nennt. Ich versuche ihn natürlich zu dem Öko-Tarif zu überreden, den ich selber habe. Falls er mir einen Tarif bringt, bei dem es sich für mich nicht mehr lohnt, dann steige ich eben aus. Diese Möglichkeit muss ich mir natürlich auch vorher im Vertrag ausdrücklich unterschreiben lassen.


    Der mögliche zusätzliche Gewinn ist mir dabei nicht so wichtig. Die zusätzliche EEG-Umlage zahle ich. Mir geht es mehr darum das einfach mal ein paar Jahr zu testen und damit Erfahrungen zu gewinnen.

    Werner Bopp - Elektroinstallateurmeister - Baubiologe IBN

  • solarteam-b: Was spricht gegen eine Zweirichtungszähler-Kaskade? Dann kannst du PV-Strom und Netzstrom exakt abrechnen. Was hat es für einen Vorteil, Mix-Strom an den Mieter zu verkaufen? Die Anzahl der Zähler ist m.E. gleich.
    Kaskade: 1x Erzeugungszähler, 2x Zweirichtungszähler
    Mix-Strom: 1x Erzeugungszähler, 1x Zweirichtungszähler, 1x Einrichtungszähler


    Vorteil der genauen Abrechnung ist, dass der Mieter animiert wird, eigenverbrauchsoptimiert Strom zu verbrauchen. Wenn er einen Einheitspreis zahlt, ist ihm der Zeitpunkt des Verbrauchs egal.


    Sonnige Grüße

    Private PV-Anlage (07/2019):
    19,84 kWp | Heckert NeMo2.0 60M 310W | E3/DC S10 E PRO (13 kWh Speicher) | SMA SB3.6
    Bürgersolaranlage (04/2009):
    25,2 kWp | Sharp NT175E1 | SMA SMC8000TL | SMA WebBox | SunnyPortal