Fragen eines Dachvermieters

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Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Kreutzi » 13.10.2018, 12:13

Hallo,
ich bin neu in diesem Forum, habe mich auch schon etwas durchgesucht, bin jedoch leider nicht ganz schlau geworden.
Ich kaufe zur Zeit ein Grundstück mit 4 Gebäuden von ca. 1200qm.
Die Dächer sind mit Eternit gedeckt und müssen erneuert werden. Dachneigung ist gering und beidseitig nutzbar.
Ich habe nun ein Angebot bekommen, die Dachfläche zu verpachten auf 20 Jahre und 30€/qm als abgezinste Einmalzahlung zu erhalten.
Der Ablauf sieht eine Dachsanierung des Dachfächenmieters vor, ist das richtig dass dieser die Dächer auf seine Kosten saniert und ich zudem eine Pacht erhalte? Mir war bekannt, dass man sein Dach verpachten kann gegen eine Dachsanierung. Wirklich beschäftigt habe ich mich jedoch nicht damit, daher meine Frage an dieses Forum.
Sicherlich gibt es bessere Lösungen wie die eigene Aufstellung einer Anlage, ich möchte allerdings nicht noch eine weitere Baustelle bez. Belastung, von daher denke ich dass die reine Verpachtung das einfachste Modell für mich wäre.
Ich danke schon jetzt für hilfreiche Antworten.
Andre
:danke:
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon bauerkiel » 13.10.2018, 12:37

Moin moin aus Kiel,

was andere können, kannst du doch auch. Nutze die Dachflächen selber und bau deine eigene PV.
Warum willst du Krümel haben und den anderen beim Torte Essen zuschauen?

Gruß, Andreas
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Kreutzi » 13.10.2018, 12:55

Moin,
ich habe diverse Sachen um die ich mich kümmern muß, Vermietungen, Ferienhausvermietung, Selbständigkeit, dann ist auf dem einen Gebäude noch gut Belastung.... Ich möchte mir einfach nicht noch einen Kredit umhängen und etwas um das ich mich Sorgen muß. Von daher bin ich gern bereit etwas von der Torte abzugeben.
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon JschulzeP » 13.10.2018, 15:13

Hallo
Nimm die 30 € schnell an!
Die Sanierung wirst du selbst zahlen müssen.
In der Regel ist die Sanierung = Pacht auf 20 Jahre!
Nicht mehr!
Gruß Jochen
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Bento » 13.10.2018, 15:50

Kreutzi hat geschrieben:Ich habe nun ein Angebot bekommen, die Dachfläche zu verpachten auf 20 Jahre und 30€/qm als abgezinste Einmalzahlung zu erhalten.

Man kann es auch kompliziert ausdrücken.
Bei einer Einmalzahlung ist der Betrag bereits abgezinst und als Einheit würde dort "€" stehen. Damit könnte man dann auch was anfangen, denn das wird dann der Betrag sein, der sich kurz vor oder nach Vertragsunterschrift auf dem Konto wiederfindet.
Eine kostenlose Sanierung wirst du nicht obendrauf bekommen; die musst du dann schon selbst zahlen.
Alternativ kann sein, dass nur ein theoretischer Wert für eine Einmalzahlung ermittelt wird, der jedoch nie fließt und stattdessen die Dächer saniert werden.

Nur, damit ich das richtig verstehe: Bei den 30,- €/m² handelt es sich um den Gesamtpreis je m² über 20 Jahre, der dann zur Ermittlung der Einmalzahlung noch abgezinst werden muss?
Oder anders herum: Bekommst du jetzt als Einmalzahlung 30 x 1.200 = 36.000,- € oder wird dieser Betrag noch abgezinst? Falls Letzteres zutrifft, würde mich das Angebot abtörnen. :wink:

Ich würde dir ohnehin raten, die Dachsanierung vom Mieter der Dachflächen als Gesamtpachtzinsersatz erstellen zu lassen und darauf zu achten, dass auch alle Leistungen enthalten sind, also z.B. auch je nach Erforderlichkeit Sandwichblech oder Blech mit Antikondenzvlies, Rinnen, Fallrohre, An- und Abschlüsse, Durchdringungen und deren Abdichtung, Entsorgung des Altmaterials, Anpassung und ggfls. Ertüchtigung der Unterkonstruktion, ......
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Kreutzi » 13.10.2018, 17:17

Vielen Dank für die Antworten.
Die 30€/qm, bez. 36000 für die gesamten 1200qm sind die abgezinste einmalige Summe die ich bekommen würde als Pacht für die 20 Jahre.
Für 30€/qm bekomme ich allerdings kein neues Dach.
Im Ablauf steht nach einigen vorabklärungs-Punkten dass der eigene Dachdecker die Dachflächen mit Trapezblech neu belegt. Daher komme ich darauf, dass die das Dach erneuern und ich die Summe als Einmalzahlung bekomme. Warum sonst sollte man mir 36t€ anbieten als Pacht und im Ablauf schreiben dass deren Dachdecker kommt und Trapezbleche verlegt!?
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Bento » 13.10.2018, 17:53

Kreutzi hat geschrieben:Warum sonst sollte man mir 36t€ anbieten als Pacht und im Ablauf schreiben dass deren Dachdecker kommt und Trapezbleche verlegt!?

Eine Erklärung könnte sein, dass dein Interessent das Ganze als Projektentwicklung betreibt, d.h. er saniert das Dach und baut die PV-Anlage..........um das Ganze dann später möglichst mit Gewinn an einen Investor zu verkaufen. Der Investor zahlt dann evtl. einen Pauschalfestpreis (bzw. einen spezifischen kWp-Preis) in dem die Vorabpacht dann natürlich enthalten ist. Und damit der Investor die Vorabpacht dann später als jährliche Betriebsausgabe absetzen kann, hat er praktischerweise den Wert im Pachtvertrag stehen (denn die Sanierungskosten kennt er ja nicht).

Das wäre eine Möglichkeit, aber eben auch spekuliert. Wenn du den tatsächlichen Hintergrund wissen willst, frag deinen Dachinteressenten.
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Kreutzi » 13.10.2018, 18:04

Was wäre denn heute eine angemessene abgezinste Einmalzahlung für die Dachfläche 20 Jahre 1200qm? Nur ganz grob....
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Re: Fragen eines Dachvermieters

Beitragvon Bento » 13.10.2018, 18:22

Wenn die 36.000,- die bereits abgezinste Einmalpacht sind, halte ich den Betrag - ganz grob - für o.k.
Bei unterstellten 200 kWp wären das 180 €/kWp.
Du musst auch berücksichtigen, dass der Winter vor der Tür steht (das schreibe ich gerade bei 28° Außentemperatur :lol: ) und eine Anfrage zur Netzauskunft allein schon 2 Monate dauert. Soll bedeuten: Nach Abwicklung der Formalitäten, würde die Dachsanierung und die PV-Montage vermutlich irgendwann im nächsten Frühjahr erfolgen können und bis dahin tickt monatlich eine Absenkung der EEG-Vergütung um 1% bzw. 1,4%. Die Rendite wird also nicht besser.

Letztendlich hängt der Pachtpreis auch von der Qualität deiner Dachflächen ab (Ausrichtungen, Aufbauten, Verschattungen, Tierställe, ...) und von den Kosten der AC-Seite (Trafo und Kabelwege). Wer will das aus der Ferne beurteilen.

Ich sehe allein schon ein Problem, wenn deine Bank noch im Grundbuch steht. Da kann man erst einal nicht unbedingt davon ausgehen, dass man eine erstrangige Dienstbarkeit bekommt.
Viele Grüße
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