Hausverkauf mit PV nach Erbe

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Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Dachser » 03.10.2018, 06:00

Hallo zusammen,
ich bin neu hier und hab schon so viel gelesen, dass ich nun bald gar nicht mehr weiss wo mir der Kopf steht.
Zu unserer Situation: Unser Vater ist verstorben und hinterläßt uns(3 Kinder) ein Haus mit einer ca 6kW großen Photovoltaikanlage.
Die Photovoltaikanlage ist 2008 in Betrieb gegangen, hat also noch 10 Jahre Einspeisevergütung.
Wie verkauft man das nun am besten?
- Im Notarvertrag lediglich erwähnen, dass es eine Fotovoltaikanlage gibt, dies aber separat abgewickelt wird
- Die Fotovoltaikanlage mit im Notarvertrag verkaufen zu möglichst kleinem Geld
- Die Fotovoltaikanlage im Notarvertrag gar nicht erwähnen und privat abwickeln
Was meint Ihr dazu?
Danke schon mal
Dachser
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Janne » 03.10.2018, 08:34

Mein Beileid,
Nix privat, benutz bitte mal die SuFu im Forum, einerseits zum Notarvertrag (Beträge von KPR sind sehr kompetent) und dann Stichwort Geschäftsveräußerung im Ganzen und Umsatzsteuer.
Grüße
Jan

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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon MBIKER_SURFER » 03.10.2018, 08:39

Moin,

die PV auf jeden Fall in € beziffern. Der Käufer bezahlt dafür keine Grunderwerbsteuer.
Die PV Anlage hat ja auf jeden Fall 'nen Buchwert - das ist das Mindeste, was Du ausweisen solltest.
Ansonsten schau mal auf die Seite von StefanRode - dort kannst den aktuellen Verkaufswert ermitteln. Dieser dürfte höher sein als der Buchwert. Aber bei 3 Erben spielt das ja in der Regel keine Rolle!
Gruß
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Bento » 03.10.2018, 11:39

Dachser hat geschrieben:- Im Notarvertrag lediglich erwähnen, dass es eine Fotovoltaikanlage gibt, dies aber separat abgewickelt wird
- Die Fotovoltaikanlage mit im Notarvertrag verkaufen zu möglichst kleinem Geld
- Die Fotovoltaikanlage im Notarvertrag gar nicht erwähnen und privat abwickeln

Vorweg:
Die dritte Variante halte ich für ganz schlecht, da dann der Hausverkauf und der PV-Anlagenverkauf rechtlich getrennte Vorgänge wären, was zu Problemen führen könnte. Stell dir mal vor, ihr könnt euch später nicht über den PV-Anlagenpreis einigen und der Käufer hätte damit eine Anlage auf dem Dach, die ihm nicht gehört. Oder der Käufer möchte dann die Anlage doch nicht mehr kaufen, weil ihm z.B. das Geld ausgegangen ist und du darfst sie dann abbauen und fremd verkaufen.

Die Anlage dürfte noch einen Restwert irgendwo zwischen 15-16 TSD € haben.
Bzgl. des Erbschaftsfalls geht sie ohnehin mit dem Buchwert an euch Drei, d.h. ihr braucht keine Steuern aus einem eventuellen Buchgewinn zahlen. Wie hoch der Buchwert ist, wissen wir hier nicht.
Wenn ihr die Anlage nun an den Hauskäufer mitverkauft, dann müsste eigentlich euer Bestreben sein, einen Gesamtpreis zu verhandeln und dann den Anlagenpreis so festzulegen, dass er möglichst nicht über dem Buchwert liegt. Der Rest geht dann aufs Haus.

Wenn man momentan einfach mal vom Restwert der PV-Anlage ausgeht, dann könnten je nach Bundesland schon 1.000,- € Grunderwerbssteuer anfallen, wenn man die Anlage als wesentlichen Bestandteil der Immobilie mitverkauft.
Ich würde:
- mit dem Notar sprechen, dass er eine Formulierung findet, nach der der Verkauf der PV-Anlage zwar erwähnt wird, sie aber nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt.
- die PV-Anlage mit dem letztendlich vereinbarten Preis im Notarvertrag aufführen

Das Problem wird vermutlich sein, dass der Notar einen Geschäftswert festlegt, nach dem sich sein Honorar bemisst (und da wird die PV-Anlage aufgrund der zu treffenden Regelungen wohl enthalten sein müssen) und (vermutlich) dieser Geschäftswert auch Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer sein wird. Dafür wird er aber bestimmt eine Lösung haben. :wink:
Viele Grüße
Bento

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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Sonnenstevie » 03.10.2018, 12:15

Bei einem Verkauf sollte man die die PV-Anlage mit in dem notariellen Kaufvertrag aufführen und den auf die PV-Anlage entfallende Kaufpreisanteil ansprechen.

Dann erhebt das Finanzamt insoweit keine Grunderwerbsteuer. Das ist mittlerweile jedem Finanzbeamten klar. Übrigens gibt es auch Parallelfälle, also andere Wirtschaftsgüter, die mitverkauft werden und keine Grunderwerbsteuer auslösen. Zu nennen wären zum Beispiel die Einbauküche oder der Rasenmäher.

Einziger Haken sind die Gebühren des Notars. Die erhöhen sich aber degressiv, d.h. der Gebührenunterschied zwischen einer Urkunde mit einem Geschäftswert von - sagen wir - 265.000 € und einer mit einem Geschäftswert von 250.000 € ist deutlich niedriger als die Gebühren für eine Urkunde mit einem Wert von 15.000 €.
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Dachser » 04.10.2018, 05:38

Vielen Dank allen, hat mir sehr geholfen.
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Dachser » 05.10.2018, 09:09

Hallo nochmal,
wir haben uns jetzt wie folgt mit der Käuferin geeinigt und ich hätte da mal gerne euere Meinung dazu:

- am Abend vor dem Notartermin unterschreibt uns die Käuferin einen Kaufvertrag nach §1 Abs.1a UStG. Im Kaufvertrag ist
vermerkt, dass die Käuferin auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet
- im Notarvertrag steht: Ausdrücklich nicht mitverkauft ist die vorhandene Aufdach-Fotovoltaikanlage des Veräußerers
(Eigenbetrieb). Die Beteiligten werden sich wegen des Verkaufs dieser Anlage außerhalb der heutigen Urkunde einigen.
Hierüber sind sich die Beteiligten einig.

Somit wäre die Fotovoltaikanlage im Notarvertrag vermerkt und ein Kaufvertrag vor dem Abschluß des Notarvertrages getätigt und es sollten dann alle zufrieden sein.
Bin für euere Antworten dankbar.
Dachser
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon MBIKER_SURFER » 05.10.2018, 09:19

Moin,

kann man so machen. Wir haben unsere PV Anlage auch ausßrhalb des Notarvertrages mit privatrechtlichem Vertrag verkauft. Geht ja problemlos, sofern Ihr Euch über den Preis einig seid!
Gruß
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon kpr » 06.10.2018, 17:40

KANN man so machen. Nur... warum so komplizierter Unfug?`
Zumindest für ein paar Stunden ist die PV schon verkauft - und das Haus noch nicht. Wird jetzt eine der Parteien vom Panzer überrollt, wirds mal richtig lustig.

Den Verkauf mit rein in die Urkunde - und der Drops ist gelutscht.
(Ihr verkauft ein Haus.. .vermutlich im sechsstelligen Bereich.... und dann wird beim Porto gespart. Ich versteh das nicht so recht.)
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Re: Hausverkauf mit PV nach Erbe

Beitragvon Sonnenstevie » 07.10.2018, 10:50

Das würde ich auch so sehen.

Formzwang heißt ja gerade, dass ein Vertrag notariell beurkundet werden muss, auch wenn man das vielleicht gar nicht möchte. Wenn dann die PV-Anlage "außerhalb" des Grundstückskaufvertrags verkauft wird, stellt sich die Frage nach der Reichweite des Formzwangs.

"Sparen" kann man nur die Notargebühren, wenn es einen Sprung in der Gebührentabelle gibt. Um die Grunderwerbsteuer geht es nicht.
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