Haus wird verkauft, Anlage behalten?

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Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon kampfkeks » 30.03.2016, 09:57

Hallo. Ich habe schon lange nichts mehr hier geschrieben, aber immer mal wieder mitgelesen :)

Nun habe ich allerdings eine Frage.
Das Haus auf dem meine Anlage gebaut wurde, wird jetzt verkauft.
Es gehört meinem Vater, meine Oma hat bis vor 3 Jahren darin gewohnt und es steht neben seinem anderen Haus auf gleichem Grundstück. Mit meinem Vater habe ich einen Pachtvertrag, allerdings gegen eine Pachtgebühr von "0EUR".
Nun wird das Haus verkauft, ich möchte die Anlage aber gerne behalten. Ich muss mit dem Haus Käufer noch telefonieren, wollte mich aber gern vorher vorbereiten.
Ich weiß noch nicht ob er es dulden würde, wenn ich die Anlage weiter betreibe oder er sie vielleicht kaufen will, was für mich nicht so lukrativ wäre.

In der Suche habe ich schon mal heraus gefunden, dass ich das Dach weiterhin pachten könnte, dafür muss ich ja einen neuen Vertrag aufsetzen mit ihm. Muss dieser Vertrag dann irgendwo hinterlegt werden oder bekommt einfach jede Seite den Vertrag und dann reicht das?
Dann müsste ich ja noch eine Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen.
Die eigentliche Frage ist: Muss die PV-Anlage in dem Kaufvertrag für das Haus irgendwo auftauchen? Wird da rein geschrieben das sie nicht zum Haus gehört oder ähnliches? Weil der Vertrag wird wohl von dem Makler gemacht und dem müsste ich das dann ja noch mitteilen.

Ich bin über jeden Tipp dankbar da ich mich da mit nicht wirklich auskenne :(
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon MBIKER_SURFER » 30.03.2016, 14:04

Moin,

die PV Anlage würde ich nicht im Kaufvertrag fürs Haus aufnehmen.
Es reicht ein Vertrag für jede Seite. Die 1. rangige Dienstbarkeit ist aber unerlässlich - kostet so um die 50 €.

Was ich nicht verstehe, warum ist der Verkauf nicht lukrativ? Du kannst doch einfach einen guten Preis für Dich festsetzen.
Von wann ist denn die Anlage? Wie groß? Das ist doch für den Käufer vermutlich unlukrativ, die Anlage an Dich zu verpachten, oder?

Gruß
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon LumpiStefan » 30.03.2016, 14:41

Zuerst muss ja erst mal geklärt werden, was mit der Anlage passiert. Wenn die Anlage verkauft wird wäre es vermutlich besser, einen separaten Vertrag zu machen, unabhängig vom Haus. Auch müßtest Du beachten, dass es dann vermutlich eine Geschäftsveräüßerung im Gesamten wäre. Da würde ich generell Rücksprache mit einem Steuerberater halten, was am Besten/Sinnvollsten für Dich ist.
Wenn Die Anlage bei Dir bleibt, würde ich im Vertrag explizit aufführen, dass die Anlage nicht Bestandteil ist. Zu klären wären dann natürlich so Sachen wie Dachpacht, Dienstbarkeit, was passiert mit der Anlage nach Ablauf des EEG-ZEitraums,...

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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon kampfkeks » 30.03.2016, 14:46

Hi,

das klingt gut, hätte ich teurer erwartet. Eintragung würde ich auf jeden Fall machen lassen.
Also die Anlage wurde 05/2011 erbaut und hat 8,2kwp. Sie wird noch ca.. 25-27.000Eur an Ertrag bringen und ich werde laut Internet Rechnern ca. 13-14.000EUR für die Anlage bekommen. 18.000 hat sie gekostet. In 5 Jahren ist sie abbezahlt über den Kredit.
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon MBIKER_SURFER » 30.03.2016, 14:52

Na ja - Interent Rechner. gehe mal auf die Seite von Stefan Rode für die Wertermittlung. Da kommt was Vernünftiges bei raus :D
Sollte so um die 20.000 € liegen, wenn Deine Angaben stimmen.

Gruß
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon mGonzalez » 30.03.2016, 15:12

Hallo kampfkeks,

bei der Wertermittlung einer laufenden PV-Anlage spielen weitaus mehr Faktoren eine Rolle als nur Netzgang, Größe und Restlaufzeit. Eine ganz genaue Ermittlung des aktuellen Netto-Zeitwertes von laufenden Solaranlagen ist unter http://www.rechner.solar möglich.

Dass die PV-Anlage nicht zum Haus gehört, sollten schon im Kaufvertrag festgelegt werden. Bezüglich der Dachpacht kann entweder ein separater Vertrag erstellt oder ein fixer Preis in den Kaufpreis des Hauses mit einberechnet werden. Dieser Posten sollte dann aber auch im Kaufvertrag erscheinen.

Dass die Dienstbarkeit noch ins Grundbuch eingetragen werden muss, ist ja bereits geklärt.

Viel Erfolg und beste Grüße,
mg.
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon Eisy » 30.03.2016, 15:38

LumpiStefan hat geschrieben:Zuerst muss ja erst mal geklärt werden, was mit der Anlage passiert. Wenn die Anlage verkauft wird wäre es vermutlich besser, einen separaten Vertrag zu machen, unabhängig vom Haus.

Nicht nur vermutlich. Da Haus und Anlage unterschiedliche Eigentümer haben, geht es gar nicht anders... :wink:
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon sitraani » 30.03.2016, 16:41

Es sollte auch mit dem Hauskäufer und der finanzierenden Bank gesprochen werden wegen der Rangfolge im Grundbuch. Wenn eine erstrangige Grunddienstbarkeit eingetragen wird und die finanzierende Bank erst an 2. Rangstelle liegt können die Darlehenszinsen sich verschlechtern. Ich würde es auf alle Fälle auch im Kaufvertrag der Immobilie mit aufnehmen lassen das die PV-Anlage nicht zum Haus gehört. Dann kann bei der Dienstbarkeit auch gleich festgelegt werden wie man zu der Anlage kommt, ob Datenlogger etc. betrieben werden darf usw.
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon jodl » 30.03.2016, 17:01

Nicht jeder möchte ein Haus kaufen mit einer Grunddienstbarkeit für eine Dachvermietung, und nicht jeder möchte ein Haus kaufen mit einer fremden PV Anlage drauf, deren Eigentümer dann vielleicht noch ein Zutrittsrecht bis zum Sankt Nimmerleins Tag hat, vielleicht noch das Internet nutzen möchte u.s.w.
Sollte man sich vielleicht zuerst überlegen, schließlich ist doch das Haus wohl das Hauptinteresse und nicht die bisschen PV.

Kommt sicher auch auf die Lage oder die Region an, aber in eher nachfrageschwachen Regionen wird das auch eher zum Tragen kommen, wenn die Interessenten einen nicht grad die Tür einrennen.

Eine mögliche Schwierigkeit kann diese Grunddienstbarkeit auch im Zusammenhang mit einer vielleicht geplanten Grundschuld werden (Finanzierung für den Käufer)
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Re: Haus wird verkauft, Anlage behalten?

Beitragvon kampfkeks » 04.04.2016, 15:26

Hallo,

nach Rücksprache mit dem interessierten Käufer will dieser die Anlage unbedingt haben. Er kennt sich wohl nicht damit aus aber er möchte gerne den Strom von der Anlage selbst verbrauchen, Dach pachten war für Ihn keine Option.
Da meine Eltern das Haus gerne verkaufen möchten werde ich wohl den Schritt gehen müssen und die Anlage mit verkaufen.

Ich habe den Wert bei http://www.rechner.solar.de berechnet und komme auf 15.300€ In dem Rechner spielt die Besteuerung eine große Rolle, Standardwert ist wohl 25%. Bei meiner Steuer macht sich der Gewinn der Anlage kaum bemerkbar. Wenn ich 10% eintrage komme ich auf 16.300€. Das hängt doch vom Steuersatz bei dem Käufer ab und kann doch nicht den Wert der Anlage für mich mindern, verstehe den Wert nicht wirklich.

Wie würdet ihr denn da ran gehen? Ich meine wenn die Anlage die restlichen 15Jahre noch ca. 28 - 30.000€ einspielen wird.
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