PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Diskussion über das EEG sowie Verträge mit Energieversorger

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PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon raphtor » 16.05.2018, 16:34

Hallo zusammen,

ein neues (Baujahr 2018) Einfamilienhaus mit einer 7,x kWp PV-Anlage wird vermietet. Die Zähler sind aktuell für Eigenverbrauch und Einspeisung des Überschusses konfiguriert. Der Vermieter hat bisher die Anlage bei der Bundesnetzagentur gemeldet, aber noch keine weiteren Schritte unternommen (Gewerbeanmeldung, Vertrag mit Energieversorger). Der Leitfaden zur Eigenversorgung der Bundesnetzagentur wurde studiert (https://www.bundesnetzagentur.de/Shared ... onFile&v=2).

Da der Vermieter am liebsten keinen bürokratischen Aufwand mit der PV-Anlage haben will, wird eine möglichst unbürokratische Lösung angestrebt, wie der Mieter zum Betreiber wird, so dass Eigenverbrauch ohne EEG-Umlage möglich ist (Mieter = Betreiber = Letztverbraucher, Eigentümer bleibt aber der Vermieter). Im Idealfall eine Formulierung im Mietvertrag á la "xx €/Monat für die die PV-Anlage".

Laut Leitfaden muss der Betreiber folgende Eigenschaften erfüllen:
○ tatsächliche Herrschaft über die Verbrauchsgeräte,
○ eigenverantwortliche Bestimmung der Arbeitsweise der Anlage
○ Tragung des wirtschaftlichen Risikos
Er muss nicht zwingend der Besitzer sein.

Der Energieversorger (E-Werk Mittelbaden) meint, dass ein Pachtvertrag über die PV-Anlage abgeschlossen werden muss, es reicht nicht aus, dass die Anlage im Mietvertrag erwähnt wird. Begründung ist, dass das wirtschaftliche Risiko, also z.B. Reparatur im Schadensfall, klar beim Betreiber liegen muss.

Aus Sicht des Mieters wäre es durchaus denkbar, das wirtschaftliche Risiko zu tragen, insbesondere da die Anlage noch Garantie hat und in der Versicherung des Hauses inbegriffen ist, die er eh bezahlt.

Ich habe im Internet einige Fälle und auch Musterverträge für die Miete/Pacht von PV-Anlagen gefunden, die beziehen sich aber jeweils auf die Konstellation "Hauseigentümer lässt eine PV-Anlage auf sein Dach installieren und pachtet diese".

Gibt es konkrete Erfahrungen mit dem Fall "Mieter mietet Haus mit PV-Anlage" wie hier beschrieben?
Hat vielleicht jemand Tipps, wie man das möglichst einfach, aber sauber regeln kann (Mustervertrag)?

Wenn das Ganze zu bürokratisch/aufwändig wird, wird vermutlich die Anlage für Volleinspeisung umkonfiguriert.

Danke schonmal und Grüße,
Raphael
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon Fritz49 » 17.05.2018, 06:14

Wenn Vermieter, und Mieter sich sehr!! einig sind.
wäre das der Ideal Fall !
Doch der Mieter muss dann auch alle Bürokratische Hürden übernehmen.
Gruß,
Fritz
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon alterego » 17.05.2018, 18:32

Auf Miete von nicht gewerblichen Gebäuden fällt keien Umsatzsteuer an, da hättest du ein "Problem" mit der Vorsteuer, daher halte ich einen eigenen Vertrag für sehr sinnvoll. Nachteil ist bei dir dann natürlich, daß du auch Unternehmer (Vermietung der PV, aber nciht Betrieb derselben) bist und den ganzen Papierkram samt Umsatzsteuer hast.
Machst du das nciht, hat halt der Mieter das "Problem" die Miete brutto zahlen zu müssen, es ist also 19% teurer was den Ertrag schmälert. Dafür kann er sofort KUR machen (hat ja keine nennenswerte Vorsteuer, die er ansetzen könnte), braucht also auch keine Umsatzsteuer auf den selbst genutzen Strom zahlen.

Dem VNB hat es egal zu sein wie euer vertragsverhältnis aussieht, der hat an den zu zahlen, der sich als Betreiber ausgibt. Wenn die Anlage "der Bank gehört" stellt er ja auch keien weiteren Fragen, bzw. wird das in der Regel gar nicht wissen, geht ihn auch nichts an.
Der VNB ist keine Rechtsberatungsstelle für Betreiber für Fragen zum EEG.
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon gruennetz » 18.05.2018, 17:24

Den VNB interessiert das Vertragsverhältnis sehr wohl, denn der Hauseigentümer steht sowohl bei der BNetzA als auch in den Inbetriebsetzungsanträgen usw. als Betreiber der Anlage. Eine Auszahlung an eine andere Person wäre ohne Grundlage, die dürfte der VNB nicht vornehmen, es erfordert schon Dokumente, die die Rechtmässigkeit der Auszahlung an einen Dritten rechtfertigen. Banken z.B. legen dafür Abtretungserklärungen vor! Macht doch ein Mieterstrommodell, dann halbiert sich die EEG-Umlage. Über den Bezugspreis kann man dann alles regeln und wenn einer von Beiden nicht mehr möchte, Volleinspeisung ohne juristische Probleme und Rückabwicklung der Risikoübertragungen usw.

Gruß

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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon alterego » 18.05.2018, 17:55

Einen Betreiberwechsel kann man ja melden (dachte der Mieter nimmt die Anlage in Betrieb nicht der Eigentümer, hatte ich wohl falsch gelesen), aber wie der konkrete Vertrag aussieht, geht den VNB immer noch nichts an. So lang das MStDR noch nicht aktiv ist, kann man aus dem Eintrag bei der Bundesnetzagentur nur schließen, daß die Anlage ordentlich gemeldet ist aber nicht wer Betreiber ist.
gruennetz hat geschrieben: Macht doch ein Mieterstrommodell, dann halbiert sich die EEG-Umlage.

Seit wann denn das?0% statt 100% ist schon ein Unterschied, jedenfalls mehr als die Hälfte (woher die Zahl auch immer kommt)
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon jodl » 18.05.2018, 18:02

gruennetz hat geschrieben:Den VNB interessiert das Vertragsverhältnis sehr wohl, denn der Hauseigentümer steht sowohl bei der BNetzA als auch in den Inbetriebsetzungsanträgen usw. als Betreiber der Anlage. Eine Auszahlung an eine andere Person wäre ohne Grundlage, die dürfte der VNB nicht vornehmen, es erfordert schon Dokumente, die die Rechtmässigkeit der Auszahlung an einen Dritten rechtfertigen. Banken z.B. legen dafür Abtretungserklärungen vor! Macht doch ein Mieterstrommodell, dann halbiert sich die EEG-Umlage. Über den Bezugspreis kann man dann alles regeln und wenn einer von Beiden nicht mehr möchte, Volleinspeisung ohne juristische Probleme und Rückabwicklung der Risikoübertragungen usw.

Gruß

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Es mag schon sein daß das Vertragsverhältnis den VNB interessiert, besonders wenn er neugierig ist.
Aber es geht ihn nichts an, und das Dokument das eine Auszahlung an einen anderen Betreiber rechtfertigt ist ein einfaches Schreiben in dem ihm das mitgeteilt wird, und das vom alten und vom neuen Betreiber unterschrieben ist.
Mehr Dokumente die eine Auszahlung rechtfertigen braucht es nicht, und schon garnicht muß dem VNB Einsicht in irgendwelche Vereinbarungen oder Verträge zwischen dem Anlagen-Eigentümer und -betreiber gegeben werden.
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon Fritz49 » 18.05.2018, 18:36

Hallo,
ein Problem kommt auf jeden Fall auf, wenn der Mieter kündigt, und sich ne andere Wohnung sucht ?
Mir hat man vor kurzen, von eine beratendnén stelle geraten.
Die Pv Anlage mit Überschuss Einspeisung zu bauen .Man hat dann die geringere EEG abgabe !
Die Wohnung, sollte man dann warm, mit Strom vermieten.
Das wäre zwar ein Graubereich , aber machbar ??
Das wäre mir auf jeden Fall viel zu heikel .
Gruß,
Fritz
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Re: PV-Anlage auf Einfamilien-Mietshaus betreiben

Beitragvon gruennetz » 21.05.2018, 20:02

Seit wann denn das?0% statt 100% ist schon ein Unterschied, jedenfalls mehr als die Hälfte (woher die Zahl auch immer kommt)[/quote]

Weil man sich zusätzlich 3,5 ct/kWh abholt, ohne dass sich an der Situation etwas ändert. Lieferung an Dritte kostet IMMER 100% EEG-Umlage.

Gruß

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