fünf Parteien Wohnungseigentümergemeinschaft

  • Hallo Zusammen,
    wir sind eine kleine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) unter einem 70qm Satteldach mit ca. 30° Neigung und Südausrichtung nähe Darmstadt. Das Dach ist verschattungsfrei, es sind keine Schornsteine, Ablüftungen oder Fenster auf der Südseite. Die 70qm beziehen sich auf die Südhälfte des Daches.
    Soweit eigentlich allerbeste Vorraussetzungen.


    Nicht jeder der Eigentümer möchte aber Geld in eine PV-Anlage investieren, ausserdem ist nur eine Wohnung von einem der Eigentümer selbst bewohnt. Die restlichen vier Wohnungen gehören jeweils den anderen vier Eigentümern und sind vermietet. Alle Eigentümer sind sich aber einig, dass eine PV-Anlage gut fürs Klima ist und unterstützen grundsätzlich den Vorschlag.


    Die Eigentumsverhältnisse: Jedem der fünf Eigentümer gehört jeweils eine Wohnung und laut Grundbuch ein fünftel Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum wie z.B. dem Dach.


    Es gibt in meinen Augen zwei Möglichkeiten:
    1) Eine gemeinschaftliche Anlage betreiben (scheidet aus, weil nicht alle Investieren möchten)
    2) Jeder darf auf einem fünftel der Dachfläche seine eigene Anlage betreiben oder sein fünftel Dachfläche an einen anderen Eigentümer verpachten, damit dieser dann eine PV-Anlage aufstellen kann.


    Technisch sind fünf Anlagen möglich aber unwahrscheinlich, da nicht alle Eigentümer selbst eine Anlage aufstellen möchten, sondern eher an einer Verpachtung interessiert sind. Ich vermute es wird auf ein oder zwei Anlagen rauslaufen. Es geht also hier nicht um eine techische Fragestellung fünf Anlagen aufzubauen, sondern um eine organisatorische Lösung, welche auch Haftungsfragen etc. abdeckt.


    Was haltet Ihr davon? Welchen Beschluss muss eine WEG dann in der Eigentümerversammlung treffen, um das auch sauber ins Grundbuch eintragen zu lassen etc...
    Hat das schonmal jemand gemacht? Meine Anfragen an mehrere EVU und Solarteure waren wenig erfolgreich.
    viele Grüße
    grian geal

  • Ein interessanter Fall, sowas müsste eigentlich öfter vorkommen oder schon vorgekommen sein, habe selber jedoch keine Erfahrungen damit.
    Mein Vorschlag, die WEG sollte erstmal einen Beschluss fassen in der Art, dass jeder Miteigentümer ein Fünftel des Süddaches zu Photovoltaikzwecken nutzen und dafür notwendige Betriebsmittel und Leitungen Im Haus installieren darf, oder seinen Teil einem Miteigentümer verpachten darf. Um eventuellen späteren Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollte die dafür nutzbare Dachfläche mit einem Plan den jeweiligen 5 Wohnungen zugeordnet werden, der Plan sollte Bestandteil des Beschlusses sein.
    Es gibt auch das rechtliche Instrument des "Sondereigentums" innerhalb einer WEG, aber dabei ob das genutzt werden sollte/ muss bin ich überfragt. Der Weg über das Sondereigentum führt jedenfalls aber immer über einen Notar mit Grundbuchänderungen (Teilungserklärung) und ist auch teuer.
    Des Weiteren sollte den zukünftigen Pächtern die Eintragung einer beschränkten Dienstbarkeit (auf ihre Kosten) im Grundbuch per WEG-Beschluss zugebilligt werden. Was allerdings auch wieder (geringere) Kosten verursacht.
    Sind noch ausreichend Zählerplätze im Haus frei ? Auch da können weitere Kosten auf die WEG zukommen die die Nutzer/Pächter zu tragen hätten.


    Auch wäre, wenn man sich denn einig geworden ist, die Erstellung einer kompletten Anlage, nach Möglichkeit über nur einen Einspeisezähler wünschenswert um die Belastungen durch Installation und Betrieb so gering wie möglich für alle Eigentümer zu halten. Hierzu können sich die Betreiber ja geschäftlich in einer GbR mit jeweiligen Anteilen zusammenschließen.


    VG:


    Klaus


    editiert: Dann sollte man gleich weiterdenken, ist zukünftiger Eigenverbrauch / Mieterstrom-Angebote angedacht ? Dann wird es komplexer. :lol:

    "Ich hatte nie zuvor ein Produkt um das ich so betteln musste um es zu bekommen um später so kämpfen zu müssen und alles zu versuchen um es nur behalten zu dürfen"
    Peter Horton 2003 über sein GM EV1 in"Who killed the electric car"

  • Noch etwas dazu von mir,
    das Wohnungseigentümergesetz unterscheidet auch grundsätzlich zwischen "Vereinbarungen" und "Beschlüssen" und sieht für eine Zuteilung von beispielsweise Dachnutzungsrechten grundsätzlich die "Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 WEG" vor, bei der alle Wohnungseigentümer nach BGH-Urteilen usw. zustimmungspflichtig sind. Es müssten also alle 5 Eigentümer einer solchen noch zu treffenden Vereinbarung zustimmen . Ein Protokoll dazu muss von der Wohnungsverwaltung erstellt und verwahrt werden. Als zukünftiger PV-Anlagen-Betreiber würde ich mir eine Kopie dieses Protokolles machen oder aushändigen lassen.

    "Ich hatte nie zuvor ein Produkt um das ich so betteln musste um es zu bekommen um später so kämpfen zu müssen und alles zu versuchen um es nur behalten zu dürfen"
    Peter Horton 2003 über sein GM EV1 in"Who killed the electric car"

  • Warum man wenig findet, dürfte sein, weil einstimmige Beschlüsse meist nicht zustande kommen, womit das Projekt gestorben ist. Wenn alle positiv gestimmt sind - carpe diem.
    Nennenswerte Dachpachten kann man heute eigentlich nicht mehr bezahlen, hoffentlich erwarten die anderen da nicht zu viel.
    Sonst macht man es vertraglich genauso wie bei tausenden Gewerbe-/Industriedächern, die verpachtet sind. Eine Eintragung ins Grundbuch halte ich für extrem empfehlenswert, wie immer, wenn Eigentümer des Dachs und Betreiber nicht identisch sind.
    Vorab noch prüfen, ob es überhaupt einen gangbaren Weg für die Kabel vom Dach in den Hausanschlußraum gibt und ob im HAR noch Platz ist oder ob es einen anderen geeigneten Platz gibt (mir wäre der WR im eigenen, abschließbaren Keller lieber).


    Bezüglich EEG-Umlage wäre es auch geschickt festzulegen, daß man in Summe nicht über 10kWp innerhalb 12 Monaten baut. Wobei sehr viel mehr wird sowieso nicht aufs Dach passen, wenn amn zwischen den Anlagen ausreichend Platz läßt. Mir persönlich ist es zwar egal, wie mein Dach ausieht so lang es dicht ist, weil ich selbst öfter drunter bin als in passender Entfernung um es anzusehen. Man könnte sich aber auch darauf festlegen, daß jeder optisch ähnliche Module verwendet und evtl. auch gleich einen kompletten, optisch ansprechenden Belegungsplan machen, wenn man nicht in einem Aufwasch baut.

  • Naja bezüglich EEG Umlage wird es eh kompliziert, wenn man EINE Anlage als GbR mit mehreren Eigentümern schliesst. Schließlich ist da sMiesterstrommodell nicht grade so toll wie "normaler Direktverbrauch". Da ist eine Volleinspeiseanlage evtl. besser und einfacher

  • Ok, vieles ist für mich so selbstverständlich, daß ich es nicht mehr schreibe. Ich dachte an mehrere Einzelanlagen, die auch über die jeweiligen Zähler der Eigentümer laufen. Aber stimmt, es wohnt ja nur einer selbst drin um den Vorteil der Umlagebefreiung nutzen zu können.

    Zitat von Serin

    Naja bezüglich EEG Umlage wird es eh kompliziert, wenn man EINE Anlage als GbR mit mehreren Eigentümern schliesst.


    Bei eienr GbR fällt (nach Meinung der Bundesnetzagentur) immer 100% EEG-Umlage an, da ist es egal, wie groß man baut. Da wäre dann das Mieterstrommodell oder Volleinspeisung zu bevorzugen. Derjenige, der selbst drin wohnt (ich spekuliere mal der TS) hat damit aber mehr Nach- als Vorteile.


    Wo auch imemr ich das aufgeschnappt habe und hier nicht von Bedeutung, die WEG selbst kann nicht als Betreiber auftreten, selbst wenn alle das wollten.

  • Mittlerweile habe ich zur Fragestellung wie man das rechtlich korrekt aufsetzt herausgefunden, dass ein Notar da der beste Ansprechpartner ist (Ist auch günstiger als ein Fachanwalt). Ohnehin muss die Teilungserklärung geändert werden, Grundbucheintrag gemacht werden etc. Es ist also sowieso ein Notar im Spiel.


    Folgendes ist aktueller Infostand (ohne Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit!)


      ALLE Eigentümer müssen dem Vorhaben in einer Eigentümerversammlung zustimmen, alternativ per Umlaufbeschluss


      In der Teilungserklärung wird ein Recht zur Nutzung der Dachfläche eingetragen, schlechte Idee: Teildachfläche als Sondereigentum aufteilen!!!


      Im Grundbuch wird dieses Nutzungsrecht eingetragen

  • Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung etwa bei eurem Fall ?

    "Ich hatte nie zuvor ein Produkt um das ich so betteln musste um es zu bekommen um später so kämpfen zu müssen und alles zu versuchen um es nur behalten zu dürfen"
    Peter Horton 2003 über sein GM EV1 in"Who killed the electric car"