Hallo
Ich habe hier schon ein paarmal von einer Grunddienstbarkeit gelesen ,die bei einer Dachpacht eingetragen werden muss.
Was besagt diese Grunddienstbarkeit eigentlich,Und welche Folgen kann ein fehlen dieses Eintrages haben ? Danke

Hallo bluesbrother,
es handelt sich normalerweise um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Recht eine PV Anlage auf fremden Dach im Grundbuch absichert.

Die Dienstbarkeit ist vollkommen überflüssig solange der Verpächter nicht insolvent ist. Bis dahin gilt der Pachtvertrag, der auch bei geregeltem Eigentumsübergang (Verkauf, Erbe) gegenüber dem neuen Eigentümer weitergilt, zumindest wenn er entsprechend geschrieben ist. Bei einer Insolvenz des Verpächters verliert der Dachpachtvertrag seine Wirkung. Dann kann es sein, dass der Insolvenzverwalter oder der neue Eigentümer die Dachnutzung nicht länger duldet. Dann muß die Anlage vom Dach runter, was zumindest mal hohe Kosten verursacht. Wenn man kein entsprechendes Dach findet, um die Anlage wieder aufzubauen, kann das richtig unangenehm werden.

Bei öffentlich-rechtlichen Verpächtern (Gemeinde, Kreis, Stadt) wird oft auf dei Dienstbarkeit verzichtet, weil diese im Regelfall nicht insolvent werden können. Vorsicht aber mit GmbHs und anderen Gesellschaften im öffentlichen Besitz. Diese können sehr wohl in die Insolvenz gehen.

Gruß
Jochen

Völlig korrekt, was Jochen da geschrieben hat.

Vielleicht noch einige Ergänzungen:

Wer sicher gehen will, muss die beschränkt persönliche Dienstbarkeit an erstrangiger Stelle im Grundbuch eintragen lassen, da ein Insolvenzverwalter nachrangige Rechte u.U. streichen lassen könnte.
Aber gerade die Forderung nach Erstrangigkeit führt in der Praxis immer wieder zu Problemen, da die wenigsten Grundbücher unbelastet sind und man die Bank, die dort normalerweise schon steht, erst einmal zum Rangrücktritt überreden muss. Wenn das zufällig die eigenen Hausbank ist, kann man evtl. noch darüber finanzieren und damit das Problem elegant lösen. Bei fremden Banken wird es schon schwieriger.

Selbst wenn ein zukünftiger Betreiber jetzt von der Schönheit der privaten Pachtdachfläche so geblendet sein sollte, dass er auf eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit mangels Durchführbarkeit verzichten möchte, so wird ihm im Falle einer Finanzierung seine Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Strich durch die Rechnung machen.

Spätestens seit dem Memo von Dr. Stefan Rode (hier bekannt unter sonnenstevie) bestehen die Banken (in meinem Umfeld) nicht mehr auf eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit bei der Anpachtung von Dächern der öffentlichen Hand.
http://www.stefanrode.de/ (unter --> Downloads --> Dienstbarkeiten)

Trotzdem sollte man sich auch hier darüber im Klaren sein, dass eine alte Schule in einigen Jahren überflüssig werden könnte und deshalb an einen Bauträger veräußert werden könnte, der wiederum das Umbaurichtfest nicht mehr erlebt. Das Risiko dürfte z.B. bei neuen Gebäuden oder Sporthallen oder Pumpstationen allerdings nahezu Null sein.

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird übrigens normalerweise von einem Notar aufgesetzt und ist daher auch mit Notar- und Grundbuchkosten für den Eintrag und den späteren Austrag verbunden.

Danke für Eure ausführliche Erklärung