Wertminderung durch erstrangige Dienstbarkeit der Umweltbank

Verfasst am: 26.02.2008, 11:02

Hllo liebe Sonnengemeinde,
ich hab da mal eine Frage:
Ich will mireine 2. Anlage aufs Dach bauen und über die Umweltbank (4,95%)finanzieren, diese verlangt eine erstrangige Dienstbarkeit!
Meine Hausbank sagt nun, wenn ich das mache, stellt das einen Wertverlust dar, und kann somit meine eingetragene Grundschuld nicht mehr Belasten.
Stimmt das??
Ich will die Anlage über die Umweltbank finanzieren, um meine Grundschuld zu erhalten.
Wer hat Erfahrung?
Vielen Dank im Voraus

Verfasst am: 26.02.2008, 11:16

Dein Bankbetreuer hat anscheinenden absolut keine Ahnung. Die Eintragung einer erstrangigen Dienstbarkeit ist bei jedem finanzierenden Institut Pflicht und absolut üblich. Richtig ist das diese Dienstbarkeit dann vor dem Rang der Grundschulden kommt (da "erstrangig"), das heisst aber nicht das Du nie wieder Deine Grundschulden belasten kannst. Im Gegenteil, - die Dienstbarkeit sichert das Recht zum Betrieb der PV-Anlage auf Zeit. Das heisst das im Falle eines Verkaufs / Zwangsversteigerung ein höherer Erlös zu erzielen ist da ja noch Einnahmen aus PV hinzugerechnet werden müssen.

Die Bank muss allerdings bei Eintragung einer Dienstbarkeit die die erste Rangstelle haben soll einem Rangrücktritt zustimmen und dazu hat Dein Banker wohl keine Lust !

Verfasst am: 26.02.2008, 11:28

Wenn es sich um Dein eigenes Dach und um eine eher kleine Anlage handelt, scheint mir die 1st rangige Dienstbarkeit etwas weit hergeholt und eher unüblich. Würde da nochmal mit der Umweltbank reden.

Deine Hausbank sieht das leider so wie viele Banken: Eine 1st rangige Dienstbarkeit für eine PV Anlage reduziert in deren Augen den Wert einer Immobilie. Je nach Sichtweise kann man das nachvollziehen und ich würde die Bank dann fragen, um wieviel Prozent der Wert reduziert wird. Kategorisch zu sagen "Njet" macht aus meiner Sicht seitens der Hausbank eigentlich keinen Sinn - es sei denn die eingetragene Grundschuld und die tatsächliche Höhe der Schulden sind identisch.

Verfasst am: 26.02.2008, 11:40

Die Umweltbank gibt an die im Rang zurücktretende Bank eine "Nichtkapitalisierungserklärung" ab. Dadurch entsteht für diese Bank keine Wertminderung der Grundschuld.

Dein Banker sollte mal seine Hausaufgaben machen.

Cool

Verfasst am: 26.02.2008, 19:28

Hallo Freunde,

alle Eingaben finden auch meine Zustimmung.
Im allgemeinen reduziert eine Dienstbarkeit den Wert einer Immobolie, soweit so gut.
Dein noch weltfremder Banker soll einmal bewerten, wieviel mehr Wert die Sicherheit auf eine Immobilie mit vorrangiger PV-Anlage hat, gegenüber einer Immobilie ohne Zukunftstechnik mit garantierten Zahlungseingängen. Der Marktwert der Immobilie steigt sofort, und zwar Jahr für Jahr mehr, als die Dienstbarkeit den Wert reduziert.

Grüße von
Franz

Verfasst am: 08.03.2008, 16:39

Hallo,
so ganz einfach kann man die Aussagen nicht treffen. Grundsätzlich sind Grunddienstbarkeiten in der Regel eine Wertminderung, in welcher Höhe lässt sich jedoch schlecht sagen, hängt vom "Marktbetrachter" ab. Die finanzierende (Haus-)Bank kann die Zustimmung verweigern, was zu Scheitern führen würde. Diese Zustimmung und die Einschätzung des "Minderung" lässt sich schlecht in Zahlen ausdrücken und wird von jeder Bank unterschiedlich gesehen, die meisten Banken haben jedoch kein Problem wenn´s für PV ist.
Alternativen wenn´s die Hausbank nicht will: Finanzierung mit NACHRANGIGER Grundschuld oder Finanzierung OHNE Grundschuld und Grunddienstbarkeit (Hier liegt der Zinssatz für 15 Jahre Zinsbindung und 15 Jahre Laufzeit z.B. bei nom. 5,35% (Stand heute)).

Mit freundlichen Grüße,
Photovoltaikfinanzierer

Stammmitglied Angemeldet: 07.05.2007 Beiträge: 49

Hallo,
leider habe ich auch die Erfahrung emacht , daß einige wenige Banken eine erstrangige Dienstbarkeit für PV-Anlagen in Abt 2 des Grundbuches als Wertmindernd einstufenund damit eine Neubewertung der Beleihbarkeit machen wollen bzw ´dem Rangrücktritt garnicht zustimmen. Die meinsten Banken (Gott sei Dank) tun dies nicht. Meine Empfehlung: scheue die Kosten nicht und lasse die Grundschuld löschen/ bzw wechsle die Bank mit der negativen Bewertung. Wie gesagt gibt es sehr viele Banken, die diese Dienstbarkeit (vergleichbar einem Kanalrecht oder einem Leitungsrecht) als nicht Wertmindernd ansehen.

Stammmitglied Angemeldet: 19.01.2008 Beiträge: 50

So was kann einem doch nur bei unkundigen Stadtsparkassen und Volksbanken passieren (nur meine Vermutung), die immer noch denken, dass sie allein am Markt sind.

Zeit zum Bankenwechsel.

Stammmitglied Angemeldet: 09.09.2007 Beiträge: 59

hdb,
sollte es keine Zinsbindung geben oder die Zinsbindungsfrist bald auslaufen, so ist die Idee mit der Rückzahlung des Kredites sicherlich ok, ansonsten kann das wegen eventueller Vorfälligkeitsentschädigung derart teuer werden, dass es, überspitzt gesagt, billiger ist, die PV-Anlage mit nem Ratenkredit mit 10% Zinsen zu finanzieren....

Stammmitglied Angemeldet: 07.05.2007 Beiträge: 49

Hallo Zusammen.
folgende Anmerkung zu:
....................................................................................
sollte es keine Zinsbindung geben oder die Zinsbindungsfrist bald auslaufen, so ist die Idee mit der Rückzahlung des Kredites sicherlich ok, ansonsten kann das wegen eventueller Vorfälligkeitsentschädigung derart teuer werden, dass es, überspitzt gesagt, billiger ist, die PV-Anlage mit nem Ratenkredit mit 10% Zinsen zu finanzieren.
.......................................................................

Dies gilt nicht immer , z.B bei öffentlichen Krediten (z.B in der Landwirdschaft oder im gew Bereich) gibt es den formalen 'Bankenwechsel'. Hier fallen keinerlei Vorfälligkeitszinsen an, da die neue Bank den Kredit einfach weiterführt (natürlich mit Sicherheiten nach eigenen Spielregeln).
Das ist durchaus machbar (ich habe das in einem Fall durchgezogen).

Gebt den Banken einfach Druck.

Stammmitglied Angemeldet: 22.10.2006 Beiträge: 31

HI,
hat den jemand schon mal diesen Mustertext gesehen, also diese beschränkt persönliche Dienstbarkeit von der Umweltbank, die dann in Abteilung II des Grundbuches eingetragen wird.
Würde mich mal brennend interessieren wie die ausieht.

Sonnige Grüße
Achim

Neu hier Angemeldet: 12.03.2008 Beiträge: 4

Hallo,
mir geht es ähnlich und benötige Eure Einschätzung und Hilfe.

Ich betreibe auf einem fremden Dach seit 6 Monaten ein PV-Anlage.
Die Eigentümer wollten wegen dem Kredit die Anlage nicht selbst errichten und hatten die 130m² angeboten.
Pachtvertrag mit Dienstbarkeiteintrag geschlossen, PV-Anlage gekauft montiert in Betrieb soweit so gut.
Bei der Eintragung meiner Bank in der Dienstbarkeit kam es zu ersten Zweifel von Seiten der Eigentümer wegen des Wertverlustes, ich hatte es mit einem Leitungsrecht verglichen usw. und es kam zur Notariellen Beurkundung.
Der Grundbuchbeamte hatte Zweifel an der Richtigkeit der Eintragung und diesen mit einer Fristsetzung abgelehnt, die Bank hat allerdings die Zweifel ausgeräumt.
Der Verpächter möchte nach Rücksprache mit dem Grundbuchbeamten und seiner Hausbank, die haben von einem Wertverlust in Höhe der Anlage gesprochen, meine Bank nicht mehr in der Dienstbarkeit eingetragen haben, egal wie.
Der Kredit kann zurückbezahlt werden, die Bearbeitungsgebühren 4% und Neufinanzierung wären mein Problem.

Wie sieht es rechtlich aus, welche Lösungsmöglichkeiten seht Ihr?

Gast

PV Anlagen mit erstrangige Dienstbarkeiten erschweren die Verwertung und das reduziert den Verkehrswert.

Verfasst am: 12.03.2008, 20:15

Solarfinanzierung hat Folgendes geschrieben:

PV Anlagen mit erstrangige Dienstbarkeiten erschweren die Verwertung und das reduziert den Verkehrswert.

wieso eigentlich? Kann mir das mal jemand in einfachen Worten erklären?

wünscht sich der sonnenökonom

Gast

Kaufst Du in einer Zwangsversteigerung ein Einfamilienhaus mit einer PV Anlage, die der Bank gehört und die Mitarbeiter der Bank haben das Recht über die Restlaufzeit der Anlage Dein Grundstück zu betreten, auf Deinem Dach Wartungsarbeiten auszuführen und in Deinem HWR die Zähler abzulesen?