Dachmiete 20 Jahre im voraus, Sicherheiten ???

Verfasst am: 26.09.2007, 21:09

Welche Sicherheiten sind rechtlich wasserdicht, wenn der Dachbesitzer die Miete 20 Jahre im voraus will (ansonsten vermietet er das Dach nicht)

Ich nehme den Fall an, dass die Halle nach nach 5 Jahren abbrennt der Besitzer läßt die Halle nicht wieder errichten ?, Besitzer kann ja mit verbrannt sein.

A) im Dachmietvertrag müsste stehen, Vorauszahlung wird anteilmäßig zurückgezahlt
--> das kann man schreiben bringt jedoch keine Rechtssicherheit, landet in schlimmsten Fall vor Gereicht oder Vergleich ..., unsicher, evtl. gibt des den Dachbesitzer nicht mehr

B) wie könnte man dies in die Dienstbarkeit einbringen ?,
-->Dienstbarkeit sichert ja nur das Eigentum der PV-Anlage
Erfordert jedoch auch im schlimmsten Fall rechtliche Schritte ?

C) Bankbürgschaft vom Dachbesitzer an den Mieter
-->Der Dachbesitzer gibt dem Mieter eine Bankbürgschaft über die Vorauszahlung
--->dies ist wohl die sicherste Lösung, weil die Bank dann auf jeden Fall zahlen muss, ohne Einspruchmöglichkeit

Die Bankbürgschaft wird jedes Jahr um die Jahresmiete gekürzt.
zB. im 1.Jahr 10.000 EUR im 2. Jahr nur noch 9.000 EUR usw, (natürlich abgezinst, wie die Vorauszahlung)
Eine Bankbürgschaft kostet natürlich Geld 1-2% pro Jahr.

Wie sieht ihr das mit der Sicherheit der Vorauszahlung ???
Was würdet ihr machen (also Vorauszahlung ist ein MUSS, sonst gibt es kein Dach)

Danke für eine Einschätzung

Verfasst am: 26.09.2007, 23:03

Also aus dem Bauch raus würde ich für mich entscheiden, dann gibts eben kein Dach. 20 Jahre würde ich auf gar keinen Fall in Vorleistung gehen, das Risiko und der Zinsnachteil (oder wird der berücksichtigt?) wären mir einfach zu groß.

Verfasst am: 27.09.2007, 07:59

Die Miete wird im voraus abgezinst (5% pro Jahr) gezahlt.

d.h. wenn die Miete jährlich 1000 EUR beträgt, das sind in 20 Jahren 20.000 EUR ,
abgezinst sind das dann ca. 12.462 EUR, die mit der Fertigstellung der PV-Anlage zu zahlen wären.

Der Nachteil ist natürlich das Risiko und man braucht eine höhere Finanzierung/Sicherheit bei der Bank, bzw. geht selbst in Vorleistung.

Verfasst am: 27.09.2007, 10:24

So vom Gefühl her würde ich das über 20 Jahre auch nicht machen.

5% ist sicherlich ein auf den ersten Blick ein lockendes Angebot, aber wenn die mit finanziert werden müssen relativiert sich das ganz erheblich.

Im Allgemeinen sagt man je höher das Risiko desto höher die Zinsen. Ich meine das hier die Zinsen für das Risiko um einiges höher sein müßten.

Und wenn der Dachbesitzer seine Miete für 20 Jahre im Voraus haben möchte klingt es für mich als wenn dort ein finanzieller Engpass ist. Für 5% würde er das Geld normalerweise auch bei der Bank bekommen.

Das Geschäftsmodell "brennendes Gebäude" wird auch immer wieder probiert.

Als mögliche Absicherung könnte eine Abtretung der Gebäudeversicherung herhalten, oder eine Risiko-Lebensversicherung auf den Dachbesitzer? Hilft aber beides bei Vorsatz auch nicht.

Also, anderes Dach suchen, auch wenn dieses eine noch so schön ist.

Sonnige Grüße
Harald

Verfasst am: 27.09.2007, 10:44

das399igste hat Folgendes geschrieben:

...

Und wenn der Dachbesitzer seine Miete für 20 Jahre im Voraus haben möchte klingt es für mich als wenn dort ein finanzieller Engpass ist. Für 5% würde er das Geld normalerweise auch bei der Bank bekommen.

Als mögliche Absicherung könnte eine Abtretung der Gebäudeversicherung herhalten, oder eine Risiko-Lebensversicherung auf den Dachbesitzer? Hilft aber beides bei Vorsatz auch nicht.

Also, anderes Dach suchen, auch wenn dieses eine noch so schön ist.

Danke für den TIPP,
der Besitzer ist vorgeschädigt, der "Vordachmieter" ist kurz nach Baubeginn in Privat-Insolvenz gegangen,
deshalb hat der Dachbesitzer Angst, dass er nach ein paar Jahren keine Dachmiete mehr bekommt.

Ich denke er will die Vorausmiete anders investieren, es ist ein Gemüse-Bauer/Händler, die haben normal "gut Geld" und sind nicht auf Dachmiete angewiesen.
Es ist ein Dach für eine 100kWp-Anlage, wegen 2000 EUR/Jahr vermietet er das Dach nicht, so seine Aussage, er will einfach ein Batzen Geld, mit dem er gleich was anfangen kann.

Ja das Dach "ist wunderschön", der Preis der Miete ist OK und der Preis der PV-Anlage ist auch sehr OK, schwierige Entscheidung für mich.
Prüfe Grundbaucheinträge ... dann werde ich entscheiden.

das399igste hat Folgendes geschrieben:

...
Das Geschäftsmodell "brennendes Gebäude" wird auch immer wieder probiert.

??? verstehe ich nicht ???

Verfasst am: 27.09.2007, 11:02

FürDieZukunft hat Folgendes geschrieben:

das399igste hat Folgendes geschrieben:

...
Das Geschäftsmodell "brennendes Gebäude" wird auch immer wieder probiert.

??? verstehe ich nicht ???

Da der Besitzer schon seine Erfahrungen mit Dachmietern gemacht hat und sonst wohl finanziell nicht angeschlagen ist, ist das Geschäftsmodell "brennendes Gebäude" oder auf deutsch "Versicherungsbetrug durch Brandstiftung" nicht sehr wahrscheinlich.

Grundbucheintrag ist ein muß, aber meine Idee mit der Risiko-Lebensversicherung wird mir auch immer sympatischer. So kann man Erbstreitigkeiten ganz gelassen aus der Ferne verfolgen.

Sonnige Grüße
Harald

Verfasst am: 27.09.2007, 12:55

hallo harald,

dienstbarkeit ist gut, aber auf den richtigen rang achten.

alle grundschulden, leibgedinge usw. müssen im rang hinter deine
dienstbarkeit. du kannst nur leitungsrechte oder andere harmlose
rechte vor dir lassen.

das würde ich vor einem vertragsschluss klären lassen.

dann kann man auch die 20 jahre im voraus zahlen,
da dich dann eigentlich niemand mehr vom dach schmeißen kann,
bevor der vertrag in 20 jahren plus x ausläuft.

pv-fan

Verfasst am: 27.09.2007, 13:06

pv-fan hat Folgendes geschrieben:

hallo harald,
dienstbarkeit ist gut, aber auf den richtigen rang achten.
...

nur erstrangige Dienstbarkeit wird eingetragen !!!!, was anderes mache ich nicht, auch die finanzierenden Bank setzt diese Bedingung voraus.

Meine Bank sagte, man kann auch die anteilige Rückzahlung der Dachmiete mit in die Formulierung der Dienstbarkeit aufnehmen, dann steht es im Grundbuch und ist sicher.

Denke so bin ich am besten abgesichert, ohne Kosten für eine Bankbürgschaft, Lebensversicherung ...

Verfasst am: 27.09.2007, 20:36

Hallo FürDieZukunft,

ein interessantes Thema, vor dem ich auch stehe. Ich hatte in Bezug auf die Besicherung der Vorrauszahlung auch eher an eine sich Bürgschaft pro rata temporis o.ä. gedacht, aber die Variante mit der entsprechenden Formulierung in der 1st rangigen Dienstbarkeit klingt gut.

Spielt man also jetzt den Fall durch: Die Geschichte mit der ratierlichen Rückzahlung der Miete im Fall des Falles steht so in der Dienstbarkeit, Dein Vermieter stirbt beim Brand der Halle, die PV Anlage ist auch verbrannt.

Deine PV Anlage bekommst Du von der Elektronik Versicherung oder vom Gebäudeversicherer (je nach dem was Ursache des Brandes war) ersetzt - wahrscheinlich zum gleitenden Neuwert. Das Dach ist aber weg, eine neue Anlage kannst Du nicht aufbauen. Mit anderen Worten: Hoffentlich reicht dann das Geld der Versicherung für die Ablösung der verbleibenden Kredite.

Und dann hast Du in der Dienstbarkeit stehen, daß Dir die ratierliche Rückzahlung der im Vorraus geleisteten Miete zusteht. Der Vermieter aber ist tot und nehmen wir an die Erben interessiert das mit der Dienstbarkeit nicht (die haben ja auch nicht die Mietvorrauszahlung bekommen ...)

Hättest Du dann das Recht, eine Vollstreckung zu erwirken, die bis zur Zwangsversteigerung führen könnte?

Falls ja, ist das mit der Dienstbarkeit ein machbarer wenngleich eventuell mühevoller Weg, vor allem wenn Zwangsversteigerung im Spiel ist. Falls nein wäre an Sicherheit für Dich nicht viel gewonnen.

Grüße

mwanton

PS: Was zahlst Du an Dachpacht und was pro kWp - eventuell PN. Danke.

Verfasst am: 27.09.2007, 22:27

Hallo mwanton ,

danke für die Einschätzung, hat mich bestärkt, dass es so machbar ist.

Werde mir noch das Grundbuch ansehen, dann fällt die Entscheidung.

Verfasst am: 29.09.2007, 20:08

Mietvorauszahlungen sind ein gängiges Mittel zur Akquiierung von Dachflächen. Häufig im Zusammenhang mit Dachsanierungen - der Betreiber zahlt die Sanierung ganz oder teilweise. Anders hat der Dachbesitzer häufig kein Interesse an der Verpachtung. Oft ist es auch die einzige Möglichkeit die Bank des Dachbesitzers zu einem Rangrücktritt zu bewegen um eine erstrangige Grunddienstbarkeit zu erlangen, indem der Dachbesitzer seine Schulden bei der Bank verringert.

Ist natürlich klar, dass man als Pächter gewisse Risiken eingeht und diese minimieren muss. Ist auch klar, dass der Dachbesitzer kein Interesse hat den Pächter gut zu behandeln - er hat ja sein Geld bereits. Deshalb ist eine einwandfreie rechtliche Gestaltung erforderlich, notfalls mit Hilfe eines Spezialisten.